Аналитика

Анализ предложений о продаже загородной недвижимости (дома и участки до 40 соток) в пригородах Санкт-Петербурга и в Ленинградской области.

По результатам анализа предложения и спроса объектов вторичного рынка загородной недвижимости на первое октября нужно отметить, что в этом году изменилось ярко характеризующее рынок соотношение «цена участка — объем предложения». Если в сентябре 2008 года у покупателя был тем больше выбор, чем большую сумму он предполагал потратить на приобретение земли, то в этом году максимальное предложение участков соответствует ценовому диапазону 500–1250 тысяч рублей. А традиционное увеличение в сентябре предложения привело к увеличению сделок с недорогими участками.

В структуре продаж загородных домов (по данным агентства «Прогаль») в начале осени значительную часть занимают сделки с объектами ценового диапазона 750–1500 тысяч рублей. Таким ценовым характеристикам соответствуют дома в средне удаленных районах Ленинградской области.

По цене

Земельные участки до 125 тысяч рублей первого октября можно было найти в Кингисеппском, Кировском, Лужском и дальних восточных районах Ленинградской области. Но больше всего их было в Тосненском.

Кировский район был лидером по предложению участков за 125–500 тысяч рублей. Здесь сосредоточено 16% таких наделов. Чуть меньшая доля в этой ценовой группе у Гатчинского района (15%), у Тосненского и Волосовского по 12%, у Лужского и Приозерского по 10%. По сравнению с прошлым месяцем Выборгский район области сдал свои позиции в пользу Лужского в предложении земельный участков рассматриваемого интервала.

Следующий ценовой диапазон 500–1250 тысяч рублей не изменил состав своих лидеров. Всеволожскому району попрежнему принадлежит почти 30% выставленных на продажу таких участков. На Приозерский, Ломоносовский и Выборгский районы области приходится по 11–12% предложения. И только Гатчинский район увеличил количество предлагаемых участков этого интервала, доведя свою долю в нем до 15%.

В ценовом сегменте 1250–2500 тысяч рублей районы-лидеры те же, за исключением Приозерского. Около 42% предложения сосредоточено во Всеволожском районе, в Выборгском, Гатчинском и Ломоносовском по 11–16%.

Больше половины участков дороже 2500 тысяч рублей расположено во Всеволожском районе. В этом сегменте заметно еще предложение лишь Выборгского района области, где находится 15% продающихся по такой цене участков. Доля остальных районов меньше 6%.

Готовую постройку по цене до 250 тысяч рублей по-прежнему можно найти в Волховском, Тосненском и Лужском районах. Подобные предложения прошлого месяца в Приозерском и Ломоносовском районах в листингах на первое октября уже отсутствуют.

Больше четверти построек (27%), оцененных продавцами в пределах 250–750 тысяч рублей, находится в Кировском районе области. Волховский и Лужский имеют почти одинаковую долю этого ценового диапазона — по 14–15%. Больше 10% продающихся за эту цену объектов расположено в Тосненском районе. Всеволожский уменьшил здесь объем предложения построек более чем на четверть, до 8%.

Похожая ситуация наблюдается и в следующей ценовой группе 750–1500 тысяч рублей, где Всеволожский район месяц назад был лидером. Первого октября объем предложения здесь уменьшился почти на треть, до 17%. Вперед вышел все тот же Кировский район области, где сосредоточено четверть объектов рассматриваемого сегмента, и Гатчинский район, где расположен каждый пятый дом по указанной стоимости.

В диапазоне 1500–2500 тысяч рублей все возвращается на круги своя. Треть предложения находится во Всеволожском районе, каждый пятый дом расположен в Гатчинском, каждый десятый — в Выборгском или Кировском районах области.

Ценовая группа 2500–7500 тысяч рублей за домовладение преимущественно имеет ту же географию: 39% — Всеволожский, 16% — Гатчинский, 15% — Выборгский район области.

Предложение коттеджей дороже 7500 тысяч рублей еще более сосредоточено в северной части Ленинградской области. Половина их находится во Всеволожском районе, 11% — в Выборгском.

По районам

В предложении земельных участков разделение районов на две группы, отмеченное в предыдущие месяцы, сохраняется в октябре.

К первой группе районов, где больше половины участков (по 53–63%) стоит 125–500 тысяч рублей, относятся Волосовский, Волховский, Кировский и Лужский. Прочие участки этих районов, за исключением единичных процентов, стоят 500–1250 тысяч рублей. В Тосненском районе так же участков за 125–500 тысяч рублей больше, чем каких-либо других (40%), но здесь предложение более ровно представлено по ценовой линейке. Каждому интервалу цен в этом районе принадлежит по 17–23% продаваемой земли, не считая самого дорого сегмента, к которому относится только 3% объектов.

Вторая группа районов, где самый большой выбор участков предлагается по цене 500–1250 тысяч рублей, включает в себя Выборгский, Гатчинский, Ломоносовский и Приозерский районы. Здесь к указанной ценовой группе относится 41–52% выставленной на продажу земли. В Гатчинском и Приозерском районах другие продающиеся объекты в равной доле представлены в сегментах 125–500 и в 1250–2500 тысяч рублей. В Выборгском и Ломоносовском районах прочие участки предлагаются в основном дороже. И если в Выборгском предложение распределено равномерно между более дорогими интервалами, то в Ломоносовском второй по количеству предложений сегмент — 1250–2500 тысяч рублей — всего на 5% меньше первого (38%).

Во Всеволожском районе так же незначительно больший выбор у покупателей с суммой 500–1250 тысяч рублей, так как предложение этого диапазона всего на 3% превышает более дорогие. То есть 35% земельных участков рассматриваемого района стоит 500–1250 тысяч рублей и по 32% относится к двум более дорогим сегментам: 1250–2500 тысяч рублей и дороже 2500 тысяч рублей.

Предложение готовых загородных домов наиболее равномерное по ценовой линейке в начале октября было в Тосненском районе. Покупатель, подбирающий дом из любого ценового сегмента, за исключением крайних (самого дешевого и элитного), имел здесь довольно широкий выбор — по 20–24%.

В Волховском и Лужском районах самый большой выбор домов (по 40%) предлагался за 250–720 тысяч рублей. Хотя следующая ценовая группа тоже довольно многочисленна (34% и 38% соответственно).

Волосовский и Кировский районы располагают наибольшим выбором домов в интервале 750–1500 тысяч рублей, в котором сосредоточено 41–46% предложения. В Кировском дешевле продается 27% построек, остальные — дороже: 6% за 1250–2500 тысяч рублей, 10% за 2500–7500 тысяч рублей. В Волосовском районе самые дешевые готовые постройки предлагаются за 250–750 тысяч рублей, а самые дорогие стоят 2500–7500 тысяч рублей. К этим сегментам относится по 14% объектов. Диапазону 1500–2500 тысяч рублей здесь принадлежит 32% домов.

В Гатчинском районе треть домов продается за 2500–7500 тысяч рублей. Еще 50% предложения поделили поровну два средних интервала 750–1500 тысяч рублей и 1500–2500 тысяч рублей.

В Ломоносовском и Приозерском районах большинство домов продается за 2500–7500 тысяч рублей (45–48%). Дороже 7500 тысяч рублей предлагается чуть больше 20%. Оставшиеся 30% предложения делят поровну между собой менее дорогие сегменты: в Приозерском — дешевле 2500 тысяч рублей, не считая самого экономичного, а в Ломоносовском — 750–1500 тысяч рублей и 1500–2500 тысяч рублей.

Предложение домовладений Выборгского района области оказалось на первое октября самым сконцентрированным. Здесь 51% продавцов оценили свои дома в 2500–7500 тысяч рублей, 19% и 17% построек продается в соседних сегментах — дешевле и дороже.

Похожая картина и во Всеволожском районе. К диапазону 2500–7500 тысяч рублей относится 42% построек, а к соседним, более дешевому и дорогому, сегментам — 20% и 24% соответственно.

В пригородных районах Петербурга удалось найти один участок дешевле 500 тысяч рублей. За сумму 500–1250 тысяч рублей уже можно найти объект в любом пригородном районе, правда большого выбора не будет, так как основное предложение земли начинается от 1250 тысячи рублей за надел.

С домами в пригороде похожая ситуация. Несколько строений в Выборгском и Красносельском районе было выставлено за 750–1500 тысяч рублей. В диапазоне 1500–2500 тысяч рублей за постройку уже есть единичные предложения во всех пригородных районах. С цены 2500 тысяч рублей за дом покупателю уже предлагается на выбор с десяток домовладений почти в каждом рассматриваемом районе.

В итоге

Лидером по предложению недорогих объектов загородной недвижимости на первое октября стал Кировский район Ленинградской области. Здесь предлагается большой выбор построек и участков стоимостью до одного миллиона рублей. В целом на этот район приходится 11% всех продающихся домов и 8% земельных участков.

Без изменений остается доля Всеволожского района на вторичном рынке загородной недвижимости. Треть всех предлагаемых на продажу объектов находится в этой части области.

В Гатчинском и Выборгском районах расположено по 10–15% объектов.

Ломоносовскому и Приозерскому районам не хватает до отметки 10% на рынке земельных участков всего 1–2%.

Алла Зайцева

Для анализа вторичного рынка загородной недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области использованы данные компании «ПРОГАЛЬ» и портала загородной недвижимости «Загородный дом».