Аналитика

Анализ предложений о продаже загородной недвижимости (дома и участки до 40 соток) в пригородах Санкт-Петербурга и в Ленинградской области.

Новый год принес на вторичный рынок загородной недвижимости заметное оживление. В послепраздничные недели января спрос на дома и участки всех ценовых диапазонов значительно увеличился относительно декабря.

В структуре предложения участки/дома на вторичном рынке примерно 40% составляют участки и 60% дома. По ценовой структуре предложения изменения произошли и по участкам, и по готовым постройкам. Увеличилась более чем на 3% доля домов, предлагаемых за 750–1500 тысяч рублей, что в преддверии весны может говорить о выводе на рынок построек дачного характера. В предложении участков площадью до 40 соток доля объектов дешевле 1250 тысяч рублей стала меньше на 3%. В то же время, по данным агентства «Прогаль», доля участков по цене 125–500 тысяч рублей в структуре спроса увеличилась на 13%, а доля участков за 500–1250 тысяч рублей уменьшилась на 20% и составила 30%. Равновесие спроса и предложения земли находится именно в этом диапазоне.

По ценам

Лужский район спустя три месяца восстановил свое лидерство по количеству недорогих участков. Каждый пятый участок стоимостью менее 500 тысяч рублей предлагается в этом районе. Выборгский и Тосненский тоже увеличили свое присутствие в экономичном секторе, но это увеличение было незначительно. Сейчас к ним относится по 15% земельных наделов, оцениваемых продавцами дешевле 500 тысяч рублей. Больше 10% таких объектов находится в Волосовском районе. А Гатчинский и Приозерский уменьшили свое присутствие в рассматриваемом диапазоне до 8%.

Распределение участков, предлагаемых по цене 500–1250 тысяч рублей, претерпело наибольшее изменение за январь. Всеволожский район увеличил долю в этом сегменте на 11% и по объему предложения (38%) увеличил отрыв от Выборгского района области, который сохранил свои 20%. На их фоне значительными еще можно назвать предложения в Гатчинском и Ломоносовском районах, где расположены по 10% таких объектов.

Остается стабильным диапазон 1250–2500 тысяч рублей за участок. Треть предложения поступает на рынок из Всеволожского района. Выборгскому, Гатчинскому и Ломоносовскому принадлежит по 15% объектов. Далее следуют Приозерский и Пушкинский с долями 8% и 5%.

Немногим больше половины участков дороже 2500 тысяч рублей расположено во Всеволожском районе. Конкурентов ему по предложению самых дорогих участков нет. Чуть больше 10% таких объектов предлагается в Ломоносовском и Выборгском районах Ленобласти.

Загородные дома дешевле 250 тысяч рублей в начале февраля можно было найти в Лужском, Волховском и Кингисеппском районах. Но больше всего таких объектов в Киришском районе — 33%.

Постройки за 250–750 тысяч рублей в равном количестве (по 18%) предлагаются в Лужском и Волховском районах. Чуть меньше (14%) расположено в Тосненском.

Кировский район четвертый месяц удерживает первенство по предложению домов в диапазоне 750–1500 тысяч рублей. Здесь расположен каждый пятый такой объект. Следом в этом сегменте идут Всеволожский (15%), Сланцевский (13%), Гатчинский (11%) и Волховский (10%) районы.

Наиболее стабильным остается сегмент 1500–2500 тысяч рублей за постройку. В этом диапазоне каждый четвертый дом расположен во Всеволожском районе. В Гатчинском находится 15%, в Приозерском и Кировском по 10% готовых построек.

В секторе 2500–7500 тысяч рублей за дом Всеволожский район увеличил свою долю, доведя ее до 42%. В этом интервале достойный выбор может предложить еще Гатчинский район, где находится 17% объектов по указанной цене.

А вот среди предложений дороже 7500 тысяч рублей конкурентом Всеволожскому району, впервые за время наблюдения, стал Красносельский район Санкт-Петербурга, где предлагается 13% дорогих коттеджей.

По районам

На первое февраля наиболее широко по ценовым сегментам земельных участков представлены Выборгский и Приозерский районы Ленинградской области. Большее количество участков (40%) Выборгского предлагается по цене 500–1250 тысяч рублей, почти вполовину меньше предложений за 1250–2500 тысяч рублей. К двум крайним диапазонам до 500 тысяч и более 2500 тысяч за объект относится по 18% предложений.

В Приозерском районе максимум предложений смещен в более дорогой сегмент: 38% наделов оценено в 1250–2500 тысяч рублей. К двум соседним ценовым диапазонам относится 29% и 24%, а к самому экономичному — до 500 тысяч рублей — 10% участков.

Гатчинский район похож по структуре предложения земли на Приозерский. Максимальное количество участков (45%) находится в той же ценовой категории 1250–2500 тысяч рублей. Однако к самому дорогому сегменту здесь можно отнести не более 3% предложений, а остальная часть распределена между секторами до 500 тысяч рублей (16%) и 500–1250 тысяч рублей (35%).

Ломоносовский и Всеволожский районы предлагают участки только трех дорогих ценовых категорий. Но если в Ломоносовском больше наделов (42%) принадлежит диапазону 1250–2500 тысяч рублей, а двум соседним — 31% и 28%, то во Всеволожском 40% участков оценено продавцами по максимуму — дороже 2500 тысяч рублей, вторым по объему предложения (34%) является диапазон 500–1250 тысяч рублей, и 23% участков предлагается за 1250–2500 тысяч рублей.

В Кировском районе области 44% участков принадлежит среднему ценовому диапазону 500–1250 тысяч рублей. Остальные распределены между соседними секторами с разницей 6% в пользу более экономичного.

В Тосненском районе 53% участков предлагается за 125–500 тысяч рублей. Здесь по мере увеличение цены уменьшается количество предложений: 500–1250 тысяч рублей — 24%, 1250–2500 тысяч рублей — 18% и дороже 2500 тысяч рублей — 6%.

Лужский район представлен участками двух категорий: 125–500 тысяч рублей, где находится 75% предложения и 500–1250 тысяч рублей с 25% наделов.

Такая же картина наблюдается и в других удаленных районах области: Волховском, Волосовском и Кингисеппском.

В Сланцевском, Тихвинском, Киришском и Лодейнопольском районе практически все продаваемые участки оценены продавцами дешевле 500 тысяч рублей.

В предложении готовых построек наиболее разнообразно первого февраля был представлен Лужский район области, где можно было найти и недорогие дачи до 750 тысяч рублей (33% предложения), и дома по 750–1500 тысяч рублей (22%) и коттеджи за 2500–7500 тысяч рублей (30%). Однако и в прочих сегментах встречалось небольшое количество объектов (по 4–7%).

Тосненский район также имеет два максимума предложения, приходящиеся на интервалы 250–750 тысяч рублей (35% построек) и 2500–7500 тысяч рублей (20%). Диапазону 1500–2500 тысяч рублей принадлежит 15% домов, за 750–1500 тысяч рублей предлагается каждый четвертый объект.

У Волховского района похожая структура предложения. Большинство предложений сосредоточено в интервалах 250–750 тысяч рублей и 750–1500 тысяч рублей — 32% и 39% соответственно. В двух следующих сегментах предлагается 14% и 11% соответственно.

В Выборгском и Гатчинском районах области максимальное количество домов (около 40%) предлагается за 2500–7500 тысяч рублей. Вполовину меньше объектов (22–23%) стоит 1500–2500 тысяч рублей. Дороже 7500 тысяч рублей стоит 14–15% построек. В пределах 750–1500 тысяч рублей продавцами оценено 15–18%.

Основное предложение готовых построек Всеволожского, Приозерского и Ломоносовского районов сосредоточено в трех верхних ценовых категориях. В Ломоносовском и Приозерском максимальное количество домов (40–37%) предлагается по цене 1500–2500 тысяч рублей, в соседнем более дорогом интервале предлагается объектов на 4% меньше (36–33%). Дороже 7500 тысяч рублей в Ломоносовском районе оценивают свою собственность 16% продавцов, в Приозерском — 23%. Всеволожский район сконцентрировал свое предложение в двух дорогих секторах, которые разделили между собой три четверти предложения почти поровну. Еще 15% домов предлагается за 1500–2500 тысяч рублей, но есть постройки и дешевле.

В Кировском районе области половина домов продается за 750–1500 тысяч рублей, еще 32% предлагается за 1500–2500 тысяч рублей. Оставшееся предложение распределено по соседним интервалам с разницей 4% в пользу дорогого.

В пригородных районах Петербурга уже третий месяц наблюдается прирост предложения. Если раньше объекты из Курортного или Выборгского района города продавались и без рекламы, то сейчас такие объекты доходят до открытых баз предложений. В результате их суммарное предложение на первое февраля составило 6% от вторичного рынка участков и 9% от предложения построек. В Курортном районе, который является лидером предложения среди пригородных районов города, большинство объектов принадлежит к самой дорогой ценовой категории: 71% участков стоит дороже 2500 тысяч рублей и 88% домов дороже 7500 тысяч рублей. Такое же количество участков насчитывается в Пушкинском районе, где 63% земли продавалось в пределах 1250–2500 тысяч рублей, а остальные наделы стоили дороже. Относительно домов южным конкурентом Курортному району стал Красносельский район, где 43% построек продавалось за 2500–7500 тысяч рублей, по 20% предложения содержали интервалы 1250–2500 тысяч рублей и 750–1500 тысяч рублей, а 14% объектов стоили дороже 7500 тысяч рублей.

В итоге

Складывается ощущение, что предложение интересных объектов загородной недвижимости (участков небольшой площади и недорогих домов) на вторичном рынке довольно сильно сжалось. Если учесть, что предложение таких объектов сосредоточено в Лужском, Всеволожском и Выборгском районах, дальние границы которых не всем удобны даже для сезонного проживания, то можно сделать вывод, что собственники интересных объектов предпочитают в ситуации экономической неопределенности не торопить события и отложить продажи.

Алла Зайцева

Для анализа вторичного рынка загородной недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области использованы данные компании «ПРОГАЛЬ» и портала загородной недвижимости «Загородный дом».