Заявка на продажу
Заявка на покупку

Поиск недвижимости



Расширенный поиск

Мы работаем без остановки
Контакты
196084, г. Санкт-Петербург,
ул. Киевская, д. 3
716-51-81

196084, г. Санкт-Петербург, ул. Киевская, д. 3
Телефон: (812) 382-08-02, www.progal.ru

Аналитика

31.03.2008

Дачи вернулись. В листинг

Анализ объявлений о продаже загородной недвижимости показывает рост количества предложений и их расхождение со статистикой реальных сделок.

К началу календарной весны, после непродолжительного зимнего «охлаждения», рынок загородной недвижимости восстановил объем предложений объектов на продажу до уровня осени. За февраль 2008 года предложение увеличилось на 15%. Причин тому несколько. Конечно, весной традиционно увеличивается активность на загородном рынке. В листинг возвращаются дома сезонного проживания. В целом предложение домов за месяц увеличилось на 18%. Анонсирование мер по изъятию земельных участков сельскохозяйственного назначения, не используемых должным образом, могло побудить владельцев таких наделов к их продаже. Количество предложений участков увеличилось за февраль на 12%. Кроме того, значительное подорожание городских квартир в первые месяцы текущего года также могло стать причиной увеличения активности на загородном рынке. О чем свидетельствует пусть и незначительное, но увеличение долей самых экономичных сегментов домов и участков — это могут быть объекты, которые участвуют в обменных сделках.

Изменения долей предложения за прошедший месяц не превысили 3% по всем ценовым сегментам всех типов объектов. На начало весны большинство готовых построек вторичного рынка загородной недвижимости стоило 2500–7500 тысяч рублей. Доля этого сегмента в общем объеме предложения составляет 33%. Чуть меньше четверти объектов продавцы оценивают дороже 7500 тысяч рублей. Дома стоимостью 1500–2500 тысяч рублей составляют 15% объема предложения. По 10% занимают сектора 250–750 и 750–1500 тысяч рублей. Доля самых недорогих построек до 250 тысяч рублей составляет 3%.

Цена дома на 01.03.2008 (тыс. руб.)

Районminсредневзвешеннаяmax
СПб, Выборгский1400887518 600
СПб, Красносельский1250588316 500
СПб, Курортный1980892530 450
СПб, Приморский13 50020 67032 000
СПб, Пушкинский145057308350
Волосовский32011246000
Волховский1509585000
Всеволожский800704738 000
Выборгский160318918 820
Гатчинский370370028 500
Кингисеппский2808007500
Кировский19512855700
Ломоносовский500260516 400
Лужский2107404000
Приозерский105029307100
Тосненский115032048000

Доли участков, выставленных на продажу на 1 марта 2008 года, увеличиваются по мере увеличения цены. Большинство наделов предлагается дороже 2500 тысяч рублей. Ценовые сегменты 125–500, 500–1250 и 1250–2500 тысяч рублей занимают от 17% до 26% объема рынка. Участков до 125 тысяч рублей — 4%.

Цена за сотку земли на 01.03.2008 (тыс. руб.)

Районminсредневзвешеннаяmax
СПб, Выборгский260372718
СПб, Красносельский166179237
СПб, Курортный2906231100
СПб, Приморский2136001120
СПб, Пушкинский125174188
Волосовский111570
Волховский81790
Всеволожский40141722
Выборгский20138504
Гатчинский2671280
Кингисеппский1021120
Кировский1737288
Ломоносовский2595406
Лужский7,91230
Приозерский2168317
Тосненский9,230164

Распределение предложения по ценовым сегментам интересно сравнить с распределением объектов по реальным сделкам. Доли предложения готовых построек до 2500 тысяч рублей примерно на 10% меньше, чем доли сделок в этих диапазонах. Самая значительная разница приходится на два самых дорогих диапазона 2500–7500 и от 7500 тысяч рублей. В отношении участков самый большой разрыв между долями предложения и состоявшихся сделок приходится на участки экономного диапазона до 125 тысяч рублей — немногим меньше 40% покупок относится к этому сегменту, который, напомним, занимает лишь 4% предложения. Доли сегментов 125–500 и 500–1250 тысяч рублей за надел больше соответствуют структуре сделок, на эти сегменты приходится 19% и 30% покупок. В следующем интервале цен доля покупок (11%) уже гораздо меньше, чем доля сектора в предложении (26%), не говоря о самых дорогих участках, приобретение которых занимает не более 2% от заключенных сделок. Сложившаяся картина подтверждает предположения экспертов о том, что земли продается довольно много, но интересные покупателю участки найти нелегко. Недорогих, подходящих по цене наделов не так много, как хотелось бы, а дорогие земли не обладают теми характеристиками, за которые покупатель готов платить запрашиваемые продавцами суммы. Структура предложения домов больше соответствует структуре покупок готовых построек, что свидетельствует и о более дифференцированном спросе на готовые постройки, и о более правильной оценке продающейся недвижимости.

По цене

В феврале в предложении домов экономсектора до 250 тысяч рублей заметно увеличилась доля объектов в Лужском, Приозерском, Тосненском и Выборгском районах Ленобласти. В указанных районах, особенно в удаленных от Петербурга частях, много садоводств, в которые зимой обычно довольно сложно добраться, поэтому активизация продаж в подобных местах начинается со сходом снега. Лужский район также увеличил долю своего присутствия и в следующем секторе 250–750 тысяч рублей. На 1 марта доля Лужского района составила 18% предложений домов по этой цене. Он вместе с Кингисеппским (18%) и Волховским (20%) районами занимают больше половины предложения в этом ценовом секторе. За такую сумму можно приобрести дом и в Ломоносовском (10%), Выборгском и Волосовском районах (по 9%). По такой цене встречаются дома в Гатчинском и Кировском районах (5 и 8% соответственно).

Как и в прошлом месяце, наибольшим разнообразием готовых к продаже домов отличается сектор 750–1500 тысяч рублей. В этом секторе присутствуют дома из всех районов области и пригорода, кроме Приморского. Однако, более трети предложения приходится на Гатчинский и Кировский районы области (по 17–18% на каждый). Практически равны доли в этом секторе Всеволожского, областного Выборгского и Ломоносовского районов, сумма которых составляет еще одну треть предложения рассматриваемого сектора. Последняя треть распределяется равномерно между районами.

Потеряв свои позиции в предложении объектов дешевле 1500 тысяч рублей, Всеволожский район продолжает оставаться лидером в других диапазонах цен, начиная с 1500–2500 тысяч рублей. На его долю приходится 27% предложения этого сектора. Далее следуют Выборгский и Гатчинский районы с 13% каждый и Ломоносовский и Приозерский районы (по 11%). Доли остальных районов лежат в пределах 5%. Довольно насыщенно представлен сектор 2500–7500 тысяч рублей. Здесь так же можно найти предложения из любого района области, но пригородные районы представлены не все. Максимальная доля предложения отводится Всеволожскому району (34%), затем областной Выборгский (14%), Гатчинский и Ломоносовский (по 13%). В самом дорогом секторе доля Всеволожского превышает 55%.

Лужский район увеличил свое присутствие и в предложении участков стоимостью до 125 тысяч рублей. На 1 марта здесь сосредоточено более трети предложений самого экономного сектора. Увеличились доли в этом диапазоне Тосненского и Волосовского районов. Лидером следующего диапазона 125–500 тысяч рублей на начало весны неожиданно стал Тосненский район. Его доля в этом сегменте 15%. Второе место по объему предложений в этих ценах у Волховского района (13%). Далее идет целая группа районов с долей 11%: Всеволожский, Гатчинский и Кировский районы области. По 9% предложения у Волосовского и Лужского районов. В пределах 500–1250 тысяч рублей 27% предложений участков дает Всеволожский район, 15% — Ломоносовский, 13% — Приозерский, 12% — Гатчинский, по 10% у Волховского и Выборгского районов. Таким образом, в общем предложении участков диапазон 500–1250 тысяч рублей остается наиболее широко представлен. В следующем ценовом интервале произошли значительные изменения — фаворитом по объему предложения по этой цене на 1 марта стал Ломоносовский район. На его долю приходится 22% участков. Далее идет Гатчинский и областной Выборгский (19 и 18% соответственно), а уже за ними, с 15% от предложения по сегменту, — Всеволожский район. В самом дорогом секторе от 2500 тысяч рублей за надел Всеволожский район на первых позициях — 31%. Далее Выборгский — 22% и Ломоносовский — 10%. У Гатчинского района 8% предложения от общего числа объектов, выставленных на продажу по этой цене. Еще одно изменение нельзя оставить без внимания. На 1 марта оказалась довольно существенна доля Курортного района — более 7%. Конечно, в самом дорогом секторе предложения.

По району

За февраль изменений предложений в разрезе районов в целом не произошло. Лидерами рынка, как в предложении участков, так и в предложении домов остаются Всеволожский (31% готовых к продаже домов и 22% участков), Выборгский (15% и 12%), Гатчинский (12% и 12%) и Ломоносовский (10% и 13%) районы. Только относительно участков Гатчинский и Ломоносовский районы меняются в порядке перечисления, хотя разница между долями предложения в этих районах очень незначительна - в 1-2%. В предложении участков заметна доля Приозерского района - 9%. Хотя в сравнении с весной прошлого года доля Приозерского района уменьшилась, скорее всего, из-за увеличения доли Ломоносовсокого района области.

Всеволожский район, имея наибольшее предложение по количеству, по ценовой линейке представлен не очень широко. Более 45% домов этого района стоят дороже 7500 тысяч рублей, 37% предложений оценены продавцами в пределах 2500–7500 тысяч рублей, 14% приходятся на долю1500–2500 тысяч рублей. Оставшиеся 5% делят два сектора: 750–1500 и 250–750 тысяч рублей.

Выборгский район области представлен во всех ценовых интервалах, но тоже со значительным перевесом дорогих секторов. Максимум предложения этого района приходится на сегмент 2500–7500 тысяч рублей — 40%, затем следует самый дорогой сектор от 7500 с долей 19% предложений района и сектор в границах 1500–2500 тысяч рублей с 17% предложений. Далее по нисходящей: 750–1500 тысяч рублей — 12% объектов, 250–750 тысяч рублей — 10%, до 250 тысяч — менее 2% готовых к продаже домов.

Большинство участков Всеволожского и Выборгского районов (более 50%) стоят дороже 2500 тысяч рублей. Далее во Всеволожском районе пообъему предложения (23%) идет сектор 500–1250 тысяч рублей, а к сектору между двумя вышеуказанными относится 18% предложений. В то время как в Выборгском районе на диапазон 1250–2500 тысяч рублей приходится 31% предложения, а в границах 500–1250 тысяч рублей оцениваются продавцами 12% участков.

Распределение предложения Гатчинского района могло бы претендовать на «ровное» если бы не отсутствие предложений домов до 250 тысяч рублей и не такая незначительная доля сектора 250–750 тысяч рублей за готовую постройку — 5%. В Ломоносовском районе картина похожая. Доля домов до 250 тысяч рублей менее 1%. Однако, уже начиная со следующего ценового диапазона, доля предложений готовых построек не опускается ниже 14%. Большинство домов этого района предлагается к продаже за 2500–7500 тысяч рублей.

Предложения участков Гатчинского и Ломоносовксого районов еще более похожи. Большинство участков (42–43%) здесь предлагаются за цену 1250–2500 тысяч рублей. Соседним по обеим границам диапазонам принадлежит 20–27% наделов. Оставшиеся 15% участков предлагаются дешевле 500 тысяч рублей.

Наиболее ровно по предложению домов на первое число марта представлен Кировский район. Максимальный выбор готовых построек в этом районе принадлежит диапазону 750–1500 и 2500–7500 тысяч рублей. Этим диапазонам в районе принадлежит 35 и 26% соответственно. Двум крайним секторам (до 250 и от 7500 тысяч рублей) 9% и 4%, а средним (250–750 и 1500–2500 тысяч рублей) по 13% предложений домов в Кировском районе.

Лужский район, напротив, имеет значительный перевес к недорогим домам. Большинство продаваемых в этом районе домов (54%) стоят 250–750 тысяч рублей. В пределах 750–1500 тысяч рублей уже 15% объектов. Доля остальных диапазонов в Лужском районе не превышает 9%.

Предложения домов Приозерского района не отличаются разнообразием. Из них 38% стоят 1500–2500 тысяч рублей, 44% — 2500–7500 тысяч рублей. Оставшиеся 18% выставлены на продажу дешевле 1500 рублей.

Относительно участков Приозерский район хоть и имеет лишь пятое место по объему предложений, но по ценовыми характеристиками этот район наиболее богат. Максимальный объем предложений участков (по 29%) приходится на ценовые интервалы 500–1250 и 1250–2500 тысяч рублей за надел, дороже 2500 тысяч рублей в этом районе продавалось около четверти участков, 13% стоили 125–500 тысяч рублей. К самому недорогому сектору можно причислить 4% предложения Приозерского района.

Предложений домов в Тосненском районе, как и в Приозерском, значительно меньше, чем в прошлом году,но распределены объекты достаточно равномерно. Меньше всего предложений (менее 2%) относится к диапазону 250–750 тысяч рублей.

Из пригородных районов Петербурга на 1 марта интересно были представлены три района: Курортный, Выборгский и Пушкинский. Понятно, что максимум предложений у первых двух районов приходится на дорогие диапазоны, но готовые постройки предлагались и за 750–1500 тысяч рублей. В Пушкинском районе большинство домов на 1 марта принадлежало сектору 1500–2500 тысяч рублей (57%), но были предложения и в секторе 250–750 тысяч рублей, и дороже 2500 тысяч.

Доля остальных районов в предложении участков не превышает 4%.

Итог

На 1 марта предложения загородного рынка пополнились объектами, пригодными для сезонного проживания, куда зимой трудно добраться, но которые и стоят значительно дешевле. Таких объектов много в удаленных частях Выборгского и Тосненского районов, в Лужском районе, Волховском и Волосовском.

Алла Зайцева

Спецпредложения
26 500 тыс.руб.
Вырица – одно из самых востребованных мест для загородной жизни и отдыха к югу от Санкт-Петербурга.  (Гатчинский р-н )
19 990 тыс.руб.
Приозерский р-н
25 000 тыс.руб.

Все спецпредложения