Утверждение, что рынок загородной недвижимости в своих тенденциях повторяет городской рынок с небольшим отставанием и в более мягкой форме, полностью подтверждает анализ сделок весны текущего года. Некоторое отставание в проявлении тенденций можно объяснить сезонностью, более длительным процессом оформления сделок по загородным объектам. Однако, повторения налицо. Если в 2006 году практически на любое предложение быстро находился покупатель, то весной 2007 года реализация выставленных на продажу объектов происходит не сразу. В результате возникла парадоксальная ситуация, когда количество объектов в листингах выросло при растущем спросе на загородные дома и участки.
Цены
Цены на землю показывают положительную динамику роста практически по всей Ленинградской области. Однако темпы роста значительно различаются по географическому признаку.
Как и предсказывалось экспертами, весной 2007 года произошло ускоренное подорожание ранее недооцененных соток в южных направлениях. И там, где в границах поселений достойных по соотношению качества и цены участков в продаже уже нет, усилился спрос на земли садоводств и дачных некоммерческих партнерств (ДНП), в результате чего они заметно подросли в цене.
Стоит отметить, что такой характер изменения цен отражает приоритетное значение для покупателей местоположения и цены земельного участка, а не его правовой статус. Психологический уровень стоимости сотки земли в интересующем районе покупателям перейти сложнее, чем изменить предпочтение с земель поселений на земли иного назначения.
В ценовой структуре предложения участков, находящихся в границах поселений Ленобласти, значимых изменений не произошло.
В структуре спроса на участки ИЖС по сравнению с весной прошлого года заметно увеличилась доля объектов дороже 50 тысяч долларов. Заметно сократились продажи участков в садоводствах и ДНП, цена которых меньше 5 тысяч долларов. Их доля в общем объеме продаж упала ниже 15%.
Баланс спроса и предложения фиксируется на земельные участки стоимостью около 20 тысяч долларов.
Меньше 500 долларов за сотку на землях под ИЖС сегодня можно встретить только в удаленных от Петербурга районах, таких как Волосовский, Волховский, Лодейнопольский, Подпорожский, Киришский.
Изменения цен на готовые постройки повторяют изменения на рынке земли только отчасти. Недвижимость в некоторых удаленных и, на наш взгляд, недооцененных районах (Лужский, Кировский, Ломоносовский), но обладающих хорошей транспортной доступностью, подорожала по сравнению с весной 2006 года почти в 2–3 раза. В районах, где редко появляются в продаже постройки на землях ИЖС пригодные по удаленности и состоянию для постоянного проживания, отмечается подорожание только домов в садоводствах и ДНП (Гатчинский, Приозерский).
Лидером по темпам роста цен в сравнении «весна 2006—весна 2007» стал Всеволожский район. В наиболее востребованных местах этого района цены выросли более чем в 2 раза.
В элитных местах коттеджной застройки в черте города, в Курортном и близлежащих местах Выборгского района, все меньше остается домов старых построек. С вторичного рынка их вытесняют коттеджи постройки 90-х годов и, как следствие, средняя цена объекта в этих районах выросла по сравнению с весной прошлого года примерно на 20%.
В ценовой структуре спроса на готовые постройки на землях ИЖС значительных изменений не отмечалось, что не скажешь о домах сезонного проживания, где спрос на объекты до 10 тысяч долларов сократился более чем на 20 %, в то время как предложение сократилось на 10%.
Объем предложения готовых построек ИЖС до 30 тысяч долларов сократился более чем на 15%. На столько же увеличился объем предложений в ценовом диапазоне от 100 до 300 тысяч долларов.
Баланс спроса и предложения по готовым объектам ИЖС возникает на ценах 60–70 тысяч долларов.
Для домов сезонного проживания он чуть ниже — приблизительно 50–60 тысяч долларов.
География
Дом для постоянного места жительства дешевле 10 тысяч долларов весной 2007 года можно было приобрести в Лужском, Тосненском и Ломоносовском районах.
Готовые постройки на землях ИЖС в ценовом диапазоне от 10 до 30 тысяч долларов представлены в основном в Приозерском, Ломоносовском, Лужском и Тосненском районах.
Практически в любом районе области можно купить готовую постройку, обладая суммой от 60 тысяч долларов США.
Наибольшее количество коттеджей, цена которых превышает 300 тысяч долларов, весной 2007 года продавалось во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах области. Причем количество дорогих коттеджей в Гатчинском районе заметно увеличилось в сравнении с весной 2006 года.
Что касается земельных участков, то на широкий выбор районов можно рассчитывать, имея 20 тысяч долларов. Такие участки любого назначения есть практически в каждом районе области.
Участок ИЖС дешевле 5 тысяч долларов менее чем в 60 километрах от Петербурга найти сегодня очень сложно.
Элитные участки, цена которых превышает 100 тысяч долларов, этой весной предлагались в основном во Всеволожском районе. Стало заметно предложение участков такой стоимости в Гатчинском и Ломоносовском районах.
Объекты
Смещение предпочтений покупателей, наблюдавшееся в последнее время, в сторону участков, весной стало особенно заметно в садоводствах и ДНП, где увеличение спроса по сравнению с прошлым годом составило более 20%.
В садоводствах же в два раза увеличилось предложение недостроенных объектов.
Особенностью 2007 года стало появление заметных объемов продаж фермерских хозяйств и других земель сельскохозяйственного назначения. В этом году доля таких сделок превысила 10%. Значительно увеличились продажи ЛПХ — c 5 до 15%.
А вот структура предложения и спроса относительно типов собственности готовых построек практически не изменилась — ИЖС, по-прежнему, составляет немного меньше половины предложений на рынке и занимает одну треть в спросе.
Весна подтвердила свой статус главного сезона для рынка загородной недвижимости. Именно весной проявляются наглядно интересы продавцов и покупателей, формируются основные требования и предпочтения. Затянувшееся наступление летнего тепла привело к тому, что потенциальные покупатели не торопились приобретать дачи и участки под них. Впрочем, вторая половина мая позволила тем, кто к этому лету еще не обзавелся своим загородным домом, совместить поездку загород на пикник «дикарем» с выбором постоянного места отдыха на собственном участке ленинградской земли. Что в ближайшее время должно привести к росту количества сделок покупки загородной недвижимости.
Диапазон цен на земельные участки на 01.05.07 ($ за сотку)
| Район | ИЖС | не ИЖС |
| СПб, Курортный | 15 000–19 000 | 3800–14 000 |
| Волосовский | 100–350 | 50–200 |
| Волховский | 150–300 | 150–300 |
| Всеволожский | 5000–10 000 | 2500–5000 |
| Выборгский | 1000–15 000 | 900–4000 |
| Гатчинский | 700–900 | 700–1500 |
| Кингисеппский | 350–500 | 100–500 |
| Кировский | 2400–4300 | 150–1000 |
| Красносельский | 800–7000 | 300–1500 |
| Лодейнопольский | 150–800 | 150–800 |
| Ломоносовский | 700–3200 | 600–2000 |
| Лужский | 300–500 | 200–450 |
| Приозерский | 1400–6000 | 1400–6000 |
| Тосненский | 1000–3000 | 500–2000 |
Диапазон цен на готовые постройки на 01.05.07 ($ за объект)
| Район | ИЖС | не ИЖС |
| СПб, Красносельский | 150 000–200 000 | 42 000–80 000 |
| СПб, Курортный | 350 000–750 000 | 350 000–500 000 |
| СПб, Петродворцовый | 125 000–200 000 | 30 000–85 000 |
| СПб, Приморский | 20 000–500 000 | 25 000–100 000 |
| СПб, Пушкинский | 180 000–500 000 | 80 000–130 000 |
| Волосовский | 8000–15 000 | 8000–15 000 |
| Волховский | 7000–15 000 | 6000–12 000 |
| Всеволожский | 100 000–400 000 | 50 000–160 000 |
| Выборгский | 40 000–400 000 | 25 000–350 000 |
| Гатчинский | 40 000–130 000 | 23 000–42 000 |
| Кингисеппский | 11 000–35 000 | 14 000–20 000 |
| Кировский | 150 000–250 000 | 11 000–25 000 |
| Лодейнопольский | 7000–30 000 | 7000–16 000 |
| Ломоносовский | 30 000–100 000 | 25 000–85 000 |
| Лужский | 8500–60 000 | 6500–9500 |
| Приозерский | 55 000–150 000 | 55 000–145 000 |
| Тосненский | 15 000–120 000 | 7000–70 000 |
* Обзор рынка основан на данных ЗАО «Общество землепользователей “Прогаль”». Учитывая, что «Прогаль» является одним из крупнейших операторов рынка загородной недвижимости и работает с объектами всех видов по всей территории Ленобласти, статистика компании может рассматриваться как реальное отражение основных тенденций на рынке загородной недвижимости.