Вопрос-ответ

Л. Хохлов, (адрес не указан)29.01.2007

Здравствуйте! Я хотел бы узнать о покупке земельного участка, относящегося к муниципальной собственности. Проезжаю иногда по Ленинградской области и видел пустые земли, на которых можно построить дом для проживания. Куда и как обращаться? Не окажется ли такая земля дороже рыночной?

Для начала необходимо отметить, что свободный внешне земельный участок может оказаться уже предоставленным и принадлежащим другому лицу. Даже если участок действительно никому не принадлежит, может оказаться, что его категория и разрешенное использование не совместимо со строительством частного (индивидуального жилого дома). Вместе с тем, обратимся к нормам закона, регулирующим указанные в вопросе отношения. Подробнее Для начала необходимо отметить, что свободный внешне земельный участок может оказаться уже предоставленным и принадлежащим другому лицу. Даже если участок действительно никому не принадлежит, может оказаться, что его категория и разрешенное использование не совместимо со строительством частного (индивидуального жилого дома). Вместе с тем, обратимся к нормам закона, регулирующим указанные в вопросе отношения. В соответствии с п.4 ст.28 Земельного кодекса Российской Федерации «не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: - изъятия земельных участков из оборота; - установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; - резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд». Распоряжение земельными участками площадью менее одного гектара, находящимися в пределах черты населенных пунктов, являющихся административными центрами муниципальных образований Ленинградской области, осуществляется органами местного самоуправления соответствующих поселений Ленинградской области. Распоряжение земельными участками площадью менее трех гектаров, находящимися за пределами черты населенных пунктов, являющихся административными центрами муниципальных образований Ленинградской области, осуществляется органами местного самоуправления городского округа и муниципальных районов Ленинградской области по согласованию с органами местного самоуправления городских и сельских поселений Ленинградской области, на территории которых расположены земельные участки. С учетом изложенного следует в зависимости от ситуации обратиться в соответствующую администрацию с заявлением о предоставлении участка в собственность. П.2 ст.30.1 Земельного кодекса в отношении Вашего вопроса предусматривает, что продажа земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, когда аукцион признается несостоявшимся по причине участия в нем менее двух участников. Порядок проведения аукциона для Вашего случая подробно предусмотрен статьей 38.1 Земельного кодекса. Аукцион в отношении муниципального участка может проводиться только в случае, если в отношении участка проведен кадастровый учет и если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. До начала аукциона продавец определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора. Начальная цена предмета аукциона определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, т.е. профессиональным оценщиком. Организатором аукциона обязательно в установленном порядке публикуется сообщение о проведении аукциона не менее чем за 30 дней в местном печатном издании, с целью обеспечения возможности участия в нем иных заинтересованных в покупке лиц. По результатам аукциона составляется протокол. Победитель аукциона получает право покупки земельного участка-предмета аукциона. В том случае, если в аукционе участвовал только один участник, аукцион признается несостоявшимся, а единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона. Насколько в действительности может оказаться реальным и дорогим приобретение земельного участка у муниципальных властей, сказать невозможно. Все будет зависеть от огромного множества местных факторов. По всей видимости, приобрести участок уже предоставленный кому-либо ранее все-таки проще, и во многих случаях дешевле. Более подробно на Ваш вопрос рекомендуем обращаться к специалистам по рынку загородной недвижимости, владеющими информацией непосредственно по интересующему Вас району.

Александр Р., Гатчина25.12.2006

Я являюсь собственником земельного участка, разрешенным использованием которого является дачное строительство. Каким образом можно изменить его разрешенное использование на индивидуальное жилищное строительство?

В соответствии с подпунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004г. №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений Градостроительного кодекса. Как правило, порядок проведения слушаний согласно уставам местных админвключает в себя публикацию соответствующей информации в местной газете. Таким образом, Вам необходимо обратиться с соответствующим заявлением в местную администрацию.

Дмитрий Н., Токсово25.12.2006

Три года назад я приобрел земельный участок под индивидуальное жилищное строительство. Недавно завершил строительство дома. Надо ли оформлять ввод дома в эксплуатацию?

Согласно ч.4 ст.8 Федерального закона от 29.12.2004 г. №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 января 2010 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Анна Е., Санкт-Петербург24.11.2006

Мой друг - иностранец только 2 месяца назад приехал в нашу страну. Сейчас он хочет купить частный жилой дом под Петербургом. Я знаю, что при приобретении жилья полагаются какие-то льготы по налогу на доходы физических лиц. Получит ли мой друг льготу, учитывая, что у него имеются доходы в Российской Федерации?

Сразу следует оговорить, что доходы ряда иностранных граждан вообще не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц. Это доходы представителей иностранных государств, имеющих дипломатический и консульский ранг; административно-технического персонала иностранных представительств, членов их семей; а также обслуживающего персонала представительств иностранного государства. Причем эти доходы должны быть связаны с работой (службой) в представительстве иностранного государства (п.1 ст.215 Налогового кодекса РФ). Кроме того, данная льгота распространяется на сотрудников международных организаций в соответствии с уставами этих организаций (п.2 ст.215 Налогового кодекса РФ).Подробнее Сразу следует оговорить, что доходы ряда иностранных граждан вообще не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц. Это доходы представителей иностранных государств, имеющих дипломатический и консульский ранг; административно-технического персонала иностранных представительств, членов их семей; а также обслуживающего персонала представительств иностранного государства. Причем эти доходы должны быть связаны с работой (службой) в представительстве иностранного государства (п.1 ст.215 Налогового кодекса РФ). Кроме того, данная льгота распространяется на сотрудников международных организаций в соответствии с уставами этих организаций (п.2 ст.215 Налогового кодекса РФ). Перечень иностранных государств (международных организаций), в отношении граждан (сотрудников) которых действует указанное правило, установлен совместным Приказом МИД РФ №3748, МНС РФ №БГ-3-06/387 от 13.11.2000г. То есть, если Ваш друг является одним из указанных выше лиц, то все доходы, связанные с его профессиональной деятельностью, вообще не подлежат обложению подоходным налогом. Если же он не относится к числу таких лиц, то приведенная норма налогового закона на него не распространяется. Главой 23 Налогового кодекса РФ определен перечень случаев, в которых налогоплательщик имеет право на получение налоговых вычетов при оплате подоходного налога. В частности, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов (в силу пп.2 п.1 ст.220 Налогового кодекса РФ). Общий размер имущественного налогового вычета в этой ситуации не может превышать 1 млн. рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным на приобретение жилья (новое строительство). То есть, и при приобретении недвижимости налогоплательщик имеет право на налоговый вычет в сумме стоимости приобретенной недвижимости, при условии, что ее стоимость не будет превышать 1 млн. рублей. Однако имущественные налоговые вычеты установлены только для тех доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13 процентов (в силу п.3 ст.210 Налогового кодекса РФ). В отношении доходов, облагаемых по иным ставкам, налоговые вычеты не применяются (п.4 ст.210 Налогового кодекса РФ). В то же время в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов (п.4 ст.210 Налогового кодекса РФ). Налоговыми резидентами Российской Федерации являются физические лица, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году (согласно п.2 ст.11 Налогового кодекса РФ). Таким образом, Ваш друг в описанной Вами ситуации не может воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет в отношении источников доходов в Российской Федерации.

Алексей Р., Токсово20.10.2006

Я собираюсь купить земельный участок с домом в садоводстве. Хозяин сделал кадастровый план на участок, и у него есть свидетельства о праве собственности и на дом и на участок. Хотелось бы узнать, не надо ли мне для совершения сделки получить согласие других садоводов, как при покупке комнат в коммунальной квартире?

Действующим законодательством установлено общее правило о праве собственника свободно распоряжаться своим земельным участком, если это допускается законом о земле (то есть, Земельным кодексом РФ), а также не наносит вред окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц (в силу статей 129, 209 Гражданского кодекса РФ). В отношении членов садоводства этот принцип конкретизирован в Федеральном законе №66 от 15.04.1998г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Подробнее Действующим законодательством установлено общее правило о праве собственника свободно распоряжаться своим земельным участком, если это допускается законом о земле (то есть, Земельным кодексом РФ), а также не наносит вред окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц (в силу статей 129, 209 Гражданского кодекса РФ). В отношении членов садоводства этот принцип конкретизирован в Федеральном законе №66 от 15.04.1998г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». В соответствии с пп.5 п.6 статьи 19 закона член садоводческого объединения имеет право распоряжаться своим земельным участком и иным имуществом в случаях, если они на основании закона не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Никаких иных ограничений при проведении сделки купли-продажи садового земельного участка с находящимся на нем объектами недвижимости законодательством не установлено. Таким образом, получать чье-либо согласие продавцу при совершении отчуждения своего земельного участка не требуется. Более того, при отчуждении земельного участка член садоводства может одновременно отчуждать приобретателю здания, строения, сооружения, плодовые культуры, а также долю имущества общего пользования в составе садоводческого товарищества (в размере уплаченных им целевых взносов), имущественный пай в размере паевого взноса, за исключением той части, которая включена в неделимый фонд садоводческого потребительского кооператива (в силу пп.6 п.6 статьи 19 Федерального закона №66 от 15.04.1998г.). Вместе с тем, если Вы хотите стать членом садоводческого объединения (вместо продавца участка), решение об этом должно быть принято общим собранием членов садоводческого объединения (или собрания уполномоченных, т.е., лиц, представляющих интересы садоводов, в том случае, если они избраны), являющимся высшим органом управления садоводческого объединения — в силу п.1 статьи 20 Федерального закона №66 от 15.04.1998 г. Именно к исключительной компетенции общего собрания членов относятся вопросы приема в члены такого объединения (пп.2 п.1 ст. 21 Закона)

Аркадий П., Санкт-Петербург20.10.2006

Я решил купить земельный участок, выделенный под индивидуальное жилищное строительство, с жилым домом. Как мне узнать, действительно ли человек, продающий мне недвижимость, ее хозяин?

Вам следует ознакомиться со всеми документами на дом и земельный участок, которые продавец должен представить для совершения сделки купли-продажи. Среди них обязательно должны быть документы, определяющие права продавца на указанные объекты недвижимого имущества, то есть правоустанавливающие документы. Это может быть постановление администрации местного самоуправления о выделении земельного участка, договор купли-продажи участка или дома, решение суда о признании права собственности продавца на дом и др. Подробнее Вам следует ознакомиться со всеми документами на дом и земельный участок, которые продавец должен представить для совершения сделки купли-продажи. Среди них обязательно должны быть документы, определяющие права продавца на указанные объекты недвижимого имущества, то есть правоустанавливающие документы. Это может быть постановление администрации местного самоуправления о выделении земельного участка, договор купли-продажи участка или дома, решение суда о признании права собственности продавца на дом и др. Следует также помнить, что с 01.09.2006 года вступил в силу Федеральный закон от 30.06.2006 №93-ФЗ. внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (так называемая «дачная амнистия»). В силу положений данного акта, документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства и содержащим описание такого объекта, до 1 января 2010 года является технический паспорт объекта (п.4 ст.3 указанного закона). В то же время права на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации (в силу ст.130 Гражданского кодекса РФ). То есть, у продавца должны быть на руках свидетельства о государственной регистрации его права собственности на земельный участок и на дом. Кроме того, рекомендуем удостовериться, что продавец уже не осуществил отчуждение недвижимости кому-либо другому. Для этого можно получить в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество, выписку из единого государственного реестра прав не недвижимое имущество и сделок с ним в отношении покупаемых объектов. Выписка содержит описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Такая выписка выдается любому желающему (в силу ст.7 Федерального Закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). С целью избежания каких-либо недоразумений, рекомендуем Вам совершать сделку с помощью агентства недвижимости, а договор купли-продажи удостоверять нотариально.