Вопрос-ответ

Евгения, Петербург23.04.2006

Я собираюсь купить (приобрести в собственность) загородный дом, при этом хочу оформить его сразу на имя моего малолетнего сына (ему 4 года). Возможно ли это, и если да, то какие могут возникнуть нюансы?

Ваш сын может стать собственником дома, поскольку гражданская правоспособность любого гражданина (способность иметь гражданские права и нести обязанности) возникает с момента его рождения (ст.17 Гражданского кодекса РФ). Вместе с тем статьей 21 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)определено, что гражданин до достижения восемнадцатилетнего возраста не обладает полной гражданской дееспособностью Подробнее Ваш сын может стать собственником дома, поскольку гражданская правоспособность любого гражданина (способность иметь гражданские права и нести обязанности) возникает с момента его рождения (ст.17 Гражданского кодекса РФ). Вместе с тем статьей 21 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)определено, что гражданин до достижения восемнадцатилетнего возраста не обладает полной гражданской дееспособностью (способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, а также создавать и исполнять обязанности). Закономерность положения статьи 21 ГК РФ особенно проявляется применительно к Вашему вопросу: очевидно, что в силу своего возраста, Ваш сын пока не в состоянии самостоятельно в полной мере нести права и обязанности собственника. Поэтому сделку по покупке дома на имя малолетнего ребенка, т.е. не достигшего четырнадцати лет, осуществляют его законные представители – родители, усыновители или опекуны (ст.28 ГК РФ). В данной ситуации необходимо учитывать, что с целью защиты прав малолетнего законодательством устанавливается дополнительный контроль за сделками с его имуществом. Если Вы захотите продать, обменять, сдать внаем (в аренду), безвозмездное пользование, заложить недвижимое имущество малолетнего сына, а также оформить отказ от прав ребенка на него, разделить это имущество или выделить из него долю, а также совершить любую другую сделку, влекущую уменьшение данного имущества, будет необходимо получить на это предварительное согласие органов опеки и попечительства (п.1 ст.28, п.2 ст.37 Гражданского кодекса РФ). Органами опеки и попечительства в России являются органы местного самоуправления (ст.121 Семейного кодекса РФ). Подчас защите прав малолетнего придается радикальный характер. Так, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия, то родители не вправе представлять интересы своих детей. В этом случае органы опеки и попечительства должны назначить представителя для защиты прав и интересов ребенка (ст.64 Семейного кодекса РФ). Следует также учитывать, что Вы не сможете представлять малолетнего сына при совершении сделок или ведении судебных дел между ним и Вашей супругой и ее близкими родственниками (п.3 ст.37 Гражданского кодекса РФ). Кроме того, статьей 575 ГК РФ введен запрет на совершение дарения от имени малолетнего их законными представителями.

Сергей В., Выборг23.04.2006

Я купил земельный участок с жилым домом. При этом женщина, продававшая недвижимость, представила мне документы о собственности супруга на эту недвижимость, и генеральную доверенность от него, в которой было прописано ее право на распоряжение. И вдруг, недавно (уже спустя три месяца) мне стало известно, что продавщица на самом деле действовала тайком от мужа, к тому времени они вообще уже не жили одной семьей. Только сейчас он узнал про продажу совместно нажитого имущества и собирается оспорить эту сделку в суде. Чем мне грозит предстоящий суд, ведь я был уверен в порядочности продавщицы и не виноват, что она обманула мужа?

Как следует из вопроса, указанные Вами объекты недвижимости являются общей совместной собственностью супругов (п.1 ст.34 Семейного кодекса РФ).Подробнее Как следует из вопроса, указанные Вами объекты недвижимости являются общей совместной собственностью супругов (п.1 ст.34 Семейного кодекса РФ). Распоряжение (равно как, владение и пользование) общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию (п.1 ст.35 Семейного кодекса РФ). А для отчуждения одним из супругов общего недвижимого имущества, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ). Ваша сделка может быть признана недействительной по требованию продавца (в данном случае главы семьи – именно он формально являлся продавцом в лице супруги по доверенности), только в том случае, если ему удастся доказать, что Вы знали (или заведомо должны были знать) о его несогласии на продажу недвижимости. Однако в Вашем случае, доказать такой факт, исходя из формулировки Вашего вопроса, продавец не сможет. Продавцу, для защиты своих прав придется предъявлять претензии к своей супруге.

Елена М., Санкт-Петербург23.04.2006

Известно, что бесплатная приватизация квартир закончится к 2007 году. А когда закончится срок бесплатной приватизации земельных участков для граждан?

Под приватизацией вообще следует понимать как возмездную, так и безвозмездную передачу в собствен-ность физических (юридических) лиц государственного (муниципального) имущества.Подробнее Под приватизацией вообще следует понимать как возмездную, так и безвозмездную передачу в собствен-ность физических (юридических) лиц государственного (муниципального) имущества. Предоставление в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности по общему правилу осуществляется за плату (п.2 ст.28 Земельного кодекса РФ). С октября 2005 года в случае предоставления участков для жилищного строительства (в том числе и для индивидуального или малоэтажного жилищного строительства), такое предоставление должно производиться на аукционе (статьи. 30.1, 30.2, 38.1 Земельного кодекса РФ). Однако из общего правила допускаются исключения – это случаи, установленные как федеральным, так и региональным законодательством, когда земельные участки предоставляются бесплатно (п.2 ст.28 Земельного кодекса РФ). Одним из таких исключений являются нормы самого же Земельного кодекса РФ, по которым граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, наделяются правом однократно приобрести их в собственность бесплатно (п.5 ст.20 и п.3 ст.21 Земельного кодекса РФ). Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается (п.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). Специальный акт, регулирующий общественные отношения в сфере ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства – (Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных, некоммерческих объединениях граждан»), также не устанавливает каких – либо сроков, ограничивающих бесплатную приватизацию земельных участков. Кроме того, граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до 01.07.1990 г., но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки (п.4 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). Сроки реализации этого права законом также не ограничены.

Андрей Л., Петергоф23.04.2006

Я собирался купить земельный участок с жилым домом. Продавцу все это досталось в подарок от его дяди; дарственная была оформлена нотариально. Мы уже договорились о дате подписания договора на покупку участка с домом, записались на прием к нотариусу. Однако за несколько дней до этого продавец мне сказал, что теперь купить участок я не смогу, потому что дядя почему-то решил отменить дарственную и вернуть участок себе. В самом деле дядя может вернуть себе подаренный участок, а я не смогу тогда его купить?

Как следует из Ваших слов, продавец (одаряемый) по договору дарения получил от своего дяди (дарителя) земельный участок с домом. То есть, он стал полноправным собственником всего указанного недвижимого имущества с момента государственной регистрации права. По общему правилу, собственник не может быть лишен своего права, иначе, как в судебном порядке. Однако из каждого правила существуют исключения. Подробнее Как следует из Ваших слов, продавец (одаряемый) по договору дарения получил от своего дяди (дарителя) земельный участок с домом. То есть, он стал полноправным собственником всего указанного недвижимого имущества с момента государственной регистрации права. По общему правилу, собственник не может быть лишен своего права, иначе, как в судебном порядке. Однако из каждого правила существуют исключения. Согласно статье 578 Гражданского кодекса РФ в ряде случаев даритель вправе отменить дарение. Так, дарение может быть отменено, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Даритель вправе потребовать отмены дарения в судебном порядке, при жестком условии о том, что обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты, и что дар представляет для него большую неимущественную ценность, что необходимо доказывать. Даритель вправе отменить дарение, если он пережил одаряемого: при условии, что такое право предусматривалось договором дарения. В судебном порядке в некоторых случаях может быть отменено дарение, произведенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом (т.е. организацией), однако к дарению со стороны физических лиц (граждан), и соответственно к Вашему случаю, это никак не относится. Таким образом, родственник продавца имеет возможность отменить дарение только в судебном порядке и при наличии очень серьезных оснований, указанных выше, что крайне маловероятно. С целью устранения рисков при покупке, лучше делать подобные приобретения через надежное агентство, пользуясь услугами специалистов.