Аналитика

Анализ предложений о продаже загородной недвижимости (дома и участки до 40 соток) в пригородах Санкт-Петербурга и в Ленинградской области.

Нижеследующий анализ вторичного рынка загородной недвижимости будет посвящен годовым изменениям рынка, то есть сравнения будут приводиться с состоянием рынка годичной давности, а именно с 1 января 2009 года.

Предложение домов изменило свой характер и сейчас напоминает структуру 2007–2008 года, только первый максимум предложения сместился в интервал 750–1500 тысяч рублей. Предложение участков кардинально не изменилось. Как и в прошлом году, большее количество участков выставляется на продажу по цене 500–1250 тысяч рублей. Общий объем предложений на вторичном рынке загородной недвижимости увеличился на 50%, что предоставляет покупателю широкий выбор вариантов.

Структура спроса за год изменилась в части домов средних ценовых интервалов. Если в декабре 2008 года треть сделок была по домам за 750–1500 тысяч рублей, а за 1500–2500 тысяч рублей проходила каждая шестая сделка, то в декабре 2009 года каждый десятый договор заключался на сумму 750–1500 тысяч рублей, а каждая четвертая покупка была за 1500–2500 тысяч рублей. Около 40% участков, как и в прошлом году, приобреталось за сумму до 500 тысяч рублей, чуть больше половины за сумму 500–1250 тысяч рублей, оставшиеся 10% обошлись дороже.

По цене

По сравнению с январем прошлого года выбор экономичных участков (до 125 тыс. рублей) значительно расширил географию. Если в прошлом году такие наделы предлагались только в Лужском и Кингисеппском районах, то в этом году такие объекты можно найти и в Волосовском, Волховском, Тосненском, Выборгском районах области.

Половина участков, выставленных на продажу за сумму 125–500 тысяч рублей, в прошлом году находились в удаленных частях области, таких как Волховский, Волосовский, Выборгский, Кингисеппский, Лужский районы. В этом году, хотя Гатчинский район и остался лидером предложения земли в данной ценовой категории с 16% предложения, его конкуренты — Кировский, Тосненский и Всеволожский областные районы — занимают также достойную долю по 10–14%. Почти в два раза увеличился выбор таких участков в Приозерском районе (с 4 до 9%). В Ломоносовском районе, где в прошлом году подобные предложения отсутствовали, в этом году найдется с десяток таких объектов.

Структура самого многочисленного интервала за прошедший год не изменилась. Треть земельных наделов, продающихся за цену 500–1250 тысяч рублей, расположена во Всеволожском районе, в Гатчинском —16%, в Ломоносовском — 12%, в Выборгском — 11%. На 1% (до 9%) уменьшилась доля Приозерского района.

Практически все районы сократили процент своего присутствия в среднем ценовом диапазоне 1250–2500 тысяч рублей, кроме Всеволожского, доля которого неудержимо стремится здесь к 50% (в прошлом году она была лишь 30%). Только Ломоносовский (15%), Выборгский и Гатчинский районы области (по 10%) еще заметны в этом интервале.

В отличие от прошлого года, в самом дорогом сегменте рынка участков после многолетнего лидера Всеволожского района (в этом году 44% интервала, в прошлом — 39%) на второе место по предложению земли вышел Курортный район города (12% против 4% прошлого года). Здесь еще довольно широко представлен Выборгский район области (10%). Доля остальных районов составляет 2–6%.

Анализируя предложения о продаже готовых загородных домов, можно отметить, что, несмотря на кризисный год, дешевых построек до 250 тысяч рублей на рынок практически не выводится. Такие варианты единичны и расположены довольно далеко. На первое января 2010 года удалось найти два таких объекта в Волховском районе области, в то время как в прошлом году единичные предложения построек за эту сумму можно было найти почти в каждом районе.

В следующем интервале 250–750 тысяч рублей наибольший выбор объектов предлагает Кировский район Ленобласти. Доля этого района за истекший год увеличилась более чем в два раза, и сейчас здесь сосредоточена четверть предложения указанного диапазона. Достаточно много таких объектов продается в Тосненском (17%), Волховском (12%) и Всеволожском (14%) районах. Всеволожский район за год увеличил свое присутствие здесь на 10%.

Ценовые диапазоны более 1500 тысяч рублей практически не изменили своего состава.

В пределах 1500–2500 тысяч рублей Гатчинский район, увеличив свою долю на 6% до 22%, вплотную подобрался к лидеру — Всеволожскому району (28%). Событием прошедшего года стало появление в этих границах предложений пригородных районов Санкт-Петербурга.

В диапазоне 2500–7500 тысяч рублей около 70% домов расположено в тройке лидеров: Всеволожском (39%), Выборгском (15%) и Гатчинском (13%) районах области.

Половина домов, оцененных продавцами дороже 7500 тысяч рублей, находится во Всеволожском районе, на втором месте по объему предложения Выборгский район области, а вот третье место с 7% объектов, что тоже ново, делят между собой Гатчинский район области, Пушкинский и Курортный районы Санкт-Петербурга.

По районам

Одним из изменений прошлого года стала концентрация большинства объектов в одной–двух ценовых группах внутри каждого района. Наиболее выраженно, как показал текущий анализ, это произошло в Гатчинском, Кировском, Ломоносовском, Лужском и Тосненском районах области.

В Гатчинском районе половина участков (на 17% больше чем в прошлом году) продается за 500–1250 тысяч рублей. Еще четверть участков стоит дешевле 500 тысяч рублей, остальные дороже.

В Ломоносовском районе чуть меньше половины земли (44%) выставлено на продажу по цене 500–1250 тысяч рублей, и треть — по цене 1250–2500 тысяч рублей.

В Лужском районе половина предлагаемых участков оценивается в 125–500 тысяч рублей, и еще 42% наделов стоит 500–1250 тысяч рублей.

В Тосненском районе этим интервалам отдано почти равное количество наделов (39% и 42% соответственно).

Кировский район области также сосредоточил свое предложение земли в указанных ценовых диапазонах. За 125–500 тысяч рублей здесь продается 67% земли (в два раза больше прошлогоднего), за 500–1250 тысяч рублей — 29%.

В Волосовском и Волховском районах диапазонам 125–500 тысяч рублей и 500–1250 тысяч рублей принадлежит 50% и 40% соответственно.

Всеволожский и Выборгский районы области оказались наиболее широко представлены по ценовой шкале предложения земельных участков.

Во Всеволожском районе только 6% объектов стоит дешевле 500 тысяч рублей. Остальные 94% разделены между интервалами дороже 500 тысяч рублей равными частями.

В Выборгском районе 45% участков относятся к сегменту 500–1250 тысяч рублей. Почти каждый десятый объект стоит дешевле 500 тысяч рублей. Сегменты дороже 1250 тысяч рублей разделили оставшиеся в продаже участки поровну.

Произошедшие за истекший год изменения в структуре предложения готовых построек легко объяснимы при рассмотрении распределения предложения по районам. Образование второго максимума предложения в диапазоне 750–1500 тысяч рублей произошло в связи со значительным увеличением предложения этого сегмента во Всеволожском, Гатчинском, Кировском и Приозерском районах.

В Кировском районе Ленобласти половина домов продается за указанную сумму, что на 10% больше, чем в прошлом году. Четверть построек стоит дешевле 750 тысяч рублей, 14% объектов принадлежит ценовой группе 1500–2500 тысяч рублей. Оставшиеся 10% делят между собой два дорогих сегмента в равных частях.

В Гатчинском районе максимальное предложение хотя и соответствуют диапазонам 1500–2500 и 2500–7500 тысяч рублей (по 30–32%), но сегмент 750–1500 тысяч рублей увеличился за год на 12% и составляет на сегодня 27% от всего предложения этого района.

В Приозерском районе структура предложения построек целиком повторяет общую для области. Здесь два максимально наполненных сегмента — это 2500–7500 тысяч рублей (34%) и 750–1500 тысяч рублей (32%) за дом.

Всеволожский район также увеличил за прошедший год на 10% (до 18%) долю домов за 750–1500 тысяч рублей. Немногим больше выбор (23%) в самом дорогом сегменте от 7500 тысяч рублей. Больше всего объектов этого района (39%) предлагается по цене 2500–7500 тысяч рублей.

Постройки Тосненского, Лужского, Волховского, Волосовского и Кингисеппского районов равномерно распределены по средней части ценовой шкалы.

В Ломоносовском и Выборгском районах почти половина продавцов оценивает свои объекты в 2500–7500 тысяч рублей, что ненамного больше прошлогоднего. Доля элитного сегмента уменьшилась на пару процентов и сегодня составляет в этих районах 16% и 23% соответственно. На диапазоны 750–1500 тысяч рублей и 1500–2500 тысяч рублей приходится 11% и 18%.

Значительно увеличилось предложение загородной недвижимости в пригородных районах Санкт-Петербурга. Первого января можно было найти предложения дешевле 2500 тысяч рублей за объект как в южных, так и в северных ближних пригородах.

В итоге

Первого января 2010 года, как и год назад, 75% предложения вторичного рынка загородной недвижимости сосредоточено в пяти районах области. Касательно построек — это Всеволожский (33%), Гатчинский (22%), Выборгский (11%), Кировский (9%) и Приозерский (8%) районы. В части участков распределение повторяет вышеприведенное с разницей в 1–2% за исключением Кировского района, вместо которого по предложению земли в пятерку входит Ломоносовский.

Алла Зайцева

Для анализа вторичного рынка загородной недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области использованы данные компании «ПРОГАЛЬ» и портала загородной недвижимости «Загородный дом».