Анализ предложений о продаже загородной недвижимости (дома и участки до 40 соток) в пригородах Санкт-Петербурга и в Ленинградской области.
К началу ноября предложение объектов вторичного рынка загородной недвижимости изменилось незначительно в сравнении с предыдущим месяцем. Предложение земельных участков сохраняется максимальным в среднем ценовом диапазоне — треть наделов до 40 соток стоит 500–1250 тысяч рублей. А касательно готовых загородных построек следует отметить довольно заметное увеличение предложения в сегменте 750–1500 тысяч рублей, наблюдаемое с июня.
По ценам
Как и месяц назад, наибольший выбор земельных участков и их географическое разнообразие предлагается в ценовом диапазоне 500–1250 тысяч рублей за надел: каждый четвертый располагается во Всеволожском районе, в областном Выборгском и в Гатчинском — по 14%, в Ломоносовском и Приозерском — по 10%.
Такая же стабильность структуры предложения характерна и для интервала 1250–2500 тысяч рублей за участок, где участки во Всеволожском районе не первый месяц составляют 40%, а Ломоносовский с 16% занимает вторую позицию по объему предложения.
Цена за сотку земли на 01.11.2009 (тыс. руб.)
| Район | min | средняя | max |
| СПб, Выборгский | 52 | 179 | 340 |
| СПб, Красносельский | 88 | 164 | 208 |
| СПб, Курортный | 145 | 464 | 956 |
| СПб, Приморский | 183 | 441 | 1409 |
| СПб, Пушкинский | 115 | 202 | 1033 |
| Волосовский | 14 | 27 | 60 |
| Волховский | 20 | 38 | 55 |
| Всеволожский | 18 | 176 | 1250 |
| Выборгский | 39 | 107 | 450 |
| Гатчинский | 24 | 78 | 550 |
| Кингисеппский | 18 | 40 | 68 |
| Кировский | 27 | 49 | 240 |
| Ломоносовский | 28 | 106 | 200 |
| Лужский | 11 | 31 | 50 |
| Приозерский | 25 | 81 | 240 |
| Тосненский | 12 | 63 | 157 |
Самым изменившимся сегментом цен на землю к началу ноября можно назвать промежуток 125–500 тысяч рублей, где лидера прошлого месяца — Кировский район области (16%) — обошел Гатчинский район, увеличив предложение до 19%. В Приозерском и Тосненском предлагается по 12%, в областном Выборгском, Лужском и Волосовском примерно по 10%.
Из предложения участков самого экономичного сегмента до 125 тысяч рублей «ушел» Кировский район, но появились объекты в Волховском. А Кингисеппский, Лужский и Тосненский сохранили свое обычное присутствие.
В самом дорогом сегменте от 2500 тысяч рублей за участок Всеволожский и Выборгский районы области потеряли по 3%, их доли на первое ноября составили 48% и 12% соответственно. На третье место по объему предложения вышел Курортный район СПб, где сосредоточено 9% предложения дорогих участков.
Готовые загородные постройки дешевле 250 тысяч рублей 1 ноября удалось найти только в Тосненском и Волховском районе.
Кировский район области сохраняет за собой лидерство по объему предложения недорогих домов. Здесь продается чуть меньше трети всех построек за 250–750 тысяч рублей. Тосненский район, увеличив свою долю до 14%, вышел в этом сегменте на второе место, а Волховский сократился до 11% и сравнялся с Гатчинским и Лужским.
И в следующем сегменте 750–1500 тысяч рублей Кировский район предлагает самый большой выбор готовых построек — около 25%, Гатчинский — 17%, Всеволожский — 15%, Приозерский — 9%.
Цена дома на 01.11.2009 (тыс. руб.)
| Район | min | средняя | max |
| СПб, Выборгский | 1210 | 7837 | 53 500 |
| СПб, Красносельский | 1500 | 2870 | 15 000 |
| СПб, Курортный | 1700 | 13 730 | 27 000 |
| СПб, Приморский | 1800 | 15 675 | 55 000 |
| СПб, Пушкинский | 1570 | 9900 | 31 000 |
| Волосовский | 280 | 1298 | 5300 |
| Волховский | 125 | 793 | 5700 |
| Всеволожский | 650 | 4189 | 125 000 |
| Выборгский | 750 | 3907 | 90 000 |
| Гатчинский | 370 | 2227 | 20 000 |
| Кингисеппский | 300 | 1092 | 4600 |
| Кировский | 350 | 1012 | 8500 |
| Ломоносовский | 650 | 3560 | 17 600 |
| Лужский | 330 | 1032 | 2650 |
| Приозерский | 750 | 2659 | 34 900 |
| Тосненский | 130 | 1300 | 28 000 |
Количество предложений в диапазоне 1500–2500 тысяч рублей на четверть меньше предыдущего. Значительной долей в нем обладают Всеволожский и Гатчинский районы (25% и 23%).
Самый многочисленный по предложению домов интервал 2500–7500 тысяч рублей уже давно не меняет географической структуры: около 30% — Всеволожский район, по 15% домовладений расположено в Выборгском и Гатчинском, по 8% — в Ломоносовском и Приозерском.
В дорогом сегменте от 7500 тысяч рублей доля Всеволожского района сократилась с 50% до 40%. Увеличилась доля предложений областного Выборгского (до 16%), Приозерского (8%) и Курортного (8%). Гатчинский и Ломоносовский сохранили свои доли — около 8%.
По районам
Наиболее широко представлены по ценовой шкале в начале ноября предложения земли Тосненского района. Здесь можно найти участки всех ценовых групп, но больше всего их (40%) предлагается за 125–500 тысяч рублей. Участков за 500–1250 тысяч рублей 23%, до 125 тысяч и 1250–2500 тысяч рублей стоит 17% земли. Таким образом, Тосненский вошел в группу районов, максимальное предложение земли в которых находится в диапазоне 125–500 тысяч рублей. К ней относятся Волосовский, Волховский, Кировский и Лужский районы. В них более 50% предложений оценено в указанную сумму. Еще 35–40% объектов перечисленных районов стоит 500–1250 тысяч рублей.
У второй группы районов, куда можно отнести Всеволожский, Выборгский, Гатчинский, Ломоносовский и Приозерский, в структуре предложения участков преобладает ценовой диапазон 500–1250 тысяч рублей. Правда, если во Всеволожском районе таких объектов 35%, а в двух более дорогих сегментах по 32%, то в Приозерском диапазон 500–1250 тысяч рублей содержит 52% предложения, дешевле стоит 24% участков, еще 24% поделили между собой два самых дорогих сегмента. В остальных районах указанной группы диапазон 500–1250 тысяч рублей содержит 41–45% объектов. В Выборгском районе области еще 52% поделили между собой два дорогих диапазона. В Ломоносовском 38% участков продается по цене 1250–2500 тысяч рублей, а дороже 2500 тысяч рублей стоит каждый десятый. В Гатчинском в сегментах, граничащих с лидером по объему, содержится по 23–26% участков.
Разделение районов на группы, произошедшее в предложении участков, проявилось и в отношении домов. К одной группе относятся Всеволожский, Выборгский, Ломоносовский, Гатчинский и Приозерский районы, где 35–45% предложения построек в диапазоне 2500–7500 тысяч рублей. Во вторую группу входят Волосовский, Кировский, Кингисеппский, Лужский, где максимальное предложение (40–50%) в сегменте 750–1500 тысяч рублей.
Во Всеволожском и Выборгском районах одинакова доля коттеджей дороже 7500 тысяч рублей — 20%. Но если ценовой диапазон 1500–2500 тысяч рублей во Всеволожском содержит 17% предложения, а 750–1500 тысяч рублей — 14%, то в Выборгском районе области эти доли меняются местами относительно ценовых групп.
В Гатчинском разница не столь значительна, и двум сегментам дешевле 2500 тысяч рублей принадлежит по 26% домов.
В Ломоносовском, в дополнение к указанному основному диапазону, еще 23% домов стоят 1500–2500 тысяч рублей, а 19% дороже 7500 тысяч рублей. В Приозерском каждый третий дом стоит 750–1500 тысяч рублей, и вместе с максимальным по объему предложения диапазоном 2500–7500 тысяч рублей — это две трети построек района, а оставшаяся треть распределена между сегментами 1500–2500 тысяч и дороже 7500 тысяч рублей поровну.
В группе районов с максимальным предложением за 750–1500 тысяч рублей вторым по количеству домов является интервал 250–750 тысяч рублей. Сюда относятся 25–35% построек. Диапазон 1500–2500 тысяч рублей содержит 15±5% предложения.
Волховский и Тосненский районы пока не вошли в перечисленные группы, здесь максимальное количество домов (30%) продается по цене 250–750 тысяч рублей.
В Тосненском есть предложение во всех ценовых диапазонах, и оно распределено между ними достаточно равномерно (по 18–24%), за исключением единичных вариантов в экономичном сегменте. В Волховском, помимо указанного максимума, большим выбором обладает соседний более дорогой диапазон 750–1500 тысяч рублей (27% построек), а 15% и 19% объектов относятся к сегментам до 250 тысяч и 2500–7500 тысяч рублей.
В пригородных административный районах Петербурга картина предложения за прошедший месяц не изменилась. За сумму 500–1250 тысяч рублей уже можно найти объект в любом районе, правда большого выбора не будет, так как основное предложение земли начинается от 1250 тысячи рублей за надел. И с домами похожая ситуация. Несколько строений в Выборгском и Красносельском районе было выставлено за 750–1500 тысяч рублей, а за 1500–2500 тысяч рублей единичные предложения есть во всех пригородных районах. С цены 2500 тысяч рублей предлагается на выбор с десяток домов почти в каждом районе.
В итоге
Более двух третей вторичного рынка земельных участков делят между собой пять районов области: Всеволожский (30%), Гатчинский (14%), Выборгский (12%), Ломоносовский и Приозерский (по 10%). В бессменном лидере предложения Всеволожском районе сократилось количество продающихся домов, и его доля сократилась до 25%. На 10% меньше построек предлагает Гатчинский район (16%), еще меньше Кировский (12%) и Выборгский (11%).
Алла Зайцева
Для анализа вторичного рынка загородной недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области использованы данные компании «ПРОГАЛЬ» и портала загородной недвижимости «Загородный дом».