Аналитика

Анализ предложений о продаже загородной недвижимости (дома и участки до 40 соток) в пригородах Санкт-Петербурга и в Ленинградской области.

Анализ данных вторичного рынка загородной недвижимости на первое сентября показывает сохранение тенденций августа. На рынок выходят новые недорогие предложения построек сезонного проживания. И, как отмечают риэлторы, продавцы «свежих» объектов в большинстве своем уже трезво оценивают ситуацию на рынке и просят за свой товар реальные на сегодняшний день суммы, адекватные в соотношении цена-качество.

В общих цифрах статистики это дает снижение средних показателей цен на загородную недвижимость. Но корректней говорить о новом формате рынка: выставляются на продажу экономичные объекты, которые отвечают ожиданиям покупателей и не имеют в цене «запаса» под рост рынка. Ведь до недавнего времени длилось затянувшееся противостояние в ожиданиях перемен: потенциальные покупатели ждали значительного снижения цен, а продавцы, наоборот, — возврата рынка недвижимости к растущему тренду.

В итоге спрос и предложение пришли к согласию в дешевых сегментах загородных домов и участков. В сравнении с прошлым годом в начале сентября можно было отметить увеличение доли предложения недорогих объектов: домов диапазона 250–750 тысяч рублей, участков 125–500 тысяч рублей. Такое увеличение предложения, начавшееся еще в прошлом месяце, привело к увеличению в структуре покупок сделок с постройками в этих интервалах.

По цене

Предложение земельных участков экономичного сегмента пополнилось к осени наделами в Кировском, Приозерском и Тосненском районах Ленинградской области.

В ценовом диапазоне 125–500 тысяч рублей наибольшие изменения пришлись на долю Волосовского района, которая уменьшилась более чем в два раза, составив 17%, что привело этот район на второе место. Большее предложение у Тосненского района (21%). Еще в рассматриваемом диапазоне заметно присутствие Кировского, Выборгского и Приозерского районов Ленинградской области (15%, 12%, 10% соответственно).

Самым многочисленным и разнообразным по предложению участков является ценовой диапазон 500–1250 тысяч рублей. Каждый четвертый предлагаемый по таким ценам надел расположен во Всеволожском районе, по 15% находятся в Ломоносовском и Приозерском, по 11% в Выборгском и Гатчинском районах области.

Наиболее стабильным по географической структуре предложения можно считать диапазон 1250–2500 тысяч рублей. В нем доли большинства районов невелики и изменяются на 1–2%, исключая Всеволожский, доля которого увеличилась за месяц на 11%, что привело к сосредоточению в этой части области 60% участков по указанной цене. Рядом с доминирующим в сегменте лидером заметен лишь Выборгский район с 12% предложения.

В сегменте самых дорогих участков половина располагается в том же Всеволожском районе, а доля других областных районов уменьшилась на несколько процентов, за исключением Приозерского, чья доля увеличилась до 10%. В этом интервале можно также выделить предложение Выборгского района области (12%) и Пушкинского района города (9%).

В предложении загородных домов экономичные сегменты пополнились постройками в Ломоносовском, Приозерском, Всеволожском и Выборгском районах области.

Наиболее динамично меняющимся можно назвать диапазон 250–750 тысяч рублей. Здесь уменьшилось предложение в Волховском и Выборгском районах области, а увеличилось в Тосненском, Приозерском и Гатчинском. Однако, по-прежнему, каждая четвертая постройка, предлагаемая за указанную цену, расположена в Кировском районе области. Волховскому и Тосненскому району теперь принадлежит по 13% предложения указанного интервала, Всеволожскому и Лужскому — по 11%, Гатчинскому — 10%.

Самым стабильным по географии остается предложение средней ценовой группы. Каждая четвертая постройка, выставленная на продажу за 750–1500 тысяч рублей, находится во Всеволожском районе. В областных Кировском и Гатчинском районах расположено по 18% предложения интервала. На их фоне заметно еще предложение Приозерского и Тосненского районов (по 8%).

Половина домов, предлагаемых по цене 1500–2500 тысяч рублей, находится во Всеволожском и Гатчинском районах (28% и 22% соответственно). Далее идет группа областных районов, где расположено по 8% подобных домов: Выборгский, Кировский, Приозерский и Тосненский.

Около 37% домов, продающихся за 2500–7500 тысяч рублей, расположено во Всеволожском районе, по 15% в Выборгском и Гатчинском, по 8% в Приозерском и Ломоносовском.

Почти половина всего предложения коттеджей стоимостью от 7500 тысяч рублей сосредоточена во Всеволожском районе, по 11% находятся в Выборгском и Гатчинском, 8% в Приозерском.

По районам

Предложение земельных участков областных районов разделилось на две большие группы.

Одна группа, где максимальное количество объектов продается по цене 500–1250 тысяч рублей, — это Выборгский, Гатчинский, Ломоносовский и Приозерский районы. Вторая группа районов, 70% продаваемой земли которых сосредоточено в диапазоне 125–500 тысяч рублей — Волховский, Волосовский, Кировский, Лужский и Тосненский.

Особняком стоит Всеволожский район, где большинство участков (42%) предлагается за 1250–2500 тысяч рублей. На диапазоны дешевле и дороже указанного здесь приходится 25% и 32% соответственно.

Внутри первой группы районы Гатчинский, Ломоносовский и Приозерский имеют довольно схожую структуру предложения. К сегменту 500–1250 тысяч рублей здесь принадлежит 50–60% участков, но если в Гатчинском и Приозерском районах оставшееся предложение участков распределено равномерно между другими диапазонами (кроме самого экономичного), то в Ломоносовском на сегменты 500–1250 тысяч рублей и 1250–2500 тысяч рублей в сумме приходится 85% объектов. Выборгский район выделяется в этой группе равномерностью распределения земли по всей ценовой линейке с небольшим максимумом в 37% в сегменте 500–1250 тысяч рублей.

Структура предложения готовых загородных домов гораздо сложнее. В Лужском и Волховском районах большинство построек предлагается за 250–750 тысяч рублей (43–46%). Но в Волховском вторым по количеству предложений (20%) идет сегмент дешевле 250 тысяч рублей, а в Лужском 25% построек стоят 750–1500 тысяч рублей. В Волховском районе оставшееся предложение распределено равномерно между остальными интервалами (кроме самого дорогого с 1% объектов), в Лужском наблюдается увеличение числа объектов за отметкой 2500 тысяч рублей: 8% домов стоимостью 1500–2500 тысяч рублей и 17% стоимостью 2500–7500 тысяч рублей.

В Кировском районе Ленинградской области 40% домов продается за 750–1500 тысяч рублей и 30% за 250–750 тысяч рублей, остальное предложение поделили между собой интервалы 1500–2500 тысяч рублей (17%) и 2500–7500 тысяч рублей (6%).

В Гатчинском и Приозерском районах 82% предложения почти в равных частях поделили между собой три средних сегмента, находящиеся в границах 750–7500 тысяч рублей.

В Тосненском районе три четверти предложения распределены поровну между сегментами от 250 до 2500 тысяч рублей.

Больше всего домовладений в Ломоносовском (46%), Всеволожском (41%) и Выборгском (52%) районах области предлагается в сегменте 2500–7500 тысяч рублей. Остальное предложение этих районов распределено равномерно между интервалами 750–1500 тысяч рублей, 1500–2500 тысяч рублей и дороже 7500 тысяч рублей.

Цены на объекты большинства пригородных районов Санкт-Петербурга по-прежнему начинаются с 1250 тысяч рублей за участок и 1500 тысяч рублей за дом. Исключением являются Выборгский и Красносельский районы города, где встречаются участки в диапазоне 500–1250 тысяч рублей и постройки стоимостью 750–1500 тысяч рублей.

В итоге

Надо отметить, что, хотя структура предложения участков и построек внутри районов Ленинградской области и пригородов Петербурга стала немного иная, в целом распределение предложения вторичного рынка загородной недвижимости не очень изменилось. Заметные изменения произошли лишь в долях Гатчинского и Всеволожского районов по участкам: доля первого опустилась до 6%, доля второго увеличилась до 34%. Выборгский (12%), Приозерский (10%) и Ломоносовский (9%) районы пытаются составить конкуренцию лидеру по предложению земельных участков в Ленинградской области.

В части предложения готовых построек все еще более стабильно. Структура предложения за месяц почти не изменилась: 30% готовых построек, выставленных на продажу, находится во Всеволожском районе, 16% в Гатчинском и 10% в Кировском районе области.

Алла Зайцева

Для анализа вторичного рынка загородной недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области использованы данные компании «ПРОГАЛЬ» и портала загородной недвижимости «Загородный дом».