Анализ предложений о продаже загородной недвижимости (дома и участки до 40 соток) в пригородах Санкт-Петербурга и в Ленинградской области.
Вторичный рынок загородной недвижимости встретил август уменьшением предложения участков и увеличением предложения домов сезонного проживания. Последнее заметно, прежде всего, в Кировском, Лужском и Волховском районах Ленинградской области. Вполне объяснимо: на рынок поступают объекты от продавцов, которые по прошествии дачного сезона решили расстаться со своими загородными владениями.
Впрочем, при сравнении рынка с прошлогодним предложением хорошо видно, что доля земельных участков, предлагаемых за 125–500 тысяч рублей, увеличилась на 4%, а участков за 500–1250 тысяч рублей почти на треть. Процент земли из ценовых диапазонов от 1250 тысяч рублей в августе этого года меньше на 7–8%. Изменение в структуре предложения загородных домов немного другие. Процент готовых построек стоимостью менее 750 тысяч рублей стал меньше, чем в прошлом году. Доля предложения домов средних ценовых групп на 3–5% больше.
В структуре сделок по данным агентства «Прогаль» по-прежнему около 70% покупок приходится на объекты стоимостью менее 1500 тысяч рублей.
По ценам
Земельные участки по цене до 125 тысяч рублей первого августа можно было купить в Лужском, Волховском и Ломоносовском районах Ленобласти. Четверть наделов стоимостью 125–500 тысяч рублей продается в Тосненском районе. Каждый пятый такой участок расположен в Кировском районе области, каждый десятый в Приозерском. В Выборгском, Гатчинском и Лужском областных районах предлагается по 7–8% участков рассматриваемого сегмента.
Цена за сотку земли на 01.08.2009 (тыс. руб.)
| Район | min | средняя | max |
| СПб, Выборгский | 117 | 180 | 366 |
| СПб, Красносельский | 49 | 203 | 285 |
| СПб, Курортный | 238 | 461 | 1937 |
| СПб, Приморский | 275 | 432 | 2166 |
| СПб, Пушкинский | 178 | 226 | 1500 |
| Волосовский | 14 | 24 | 70 |
| Волховский | 5 | 33 | 63 |
| Всеволожский | 18 | 187 | 577 |
| Выборгский | 18 | 111 | 440 |
| Гатчинский | 26 | 86 | 550 |
| Кингисеппский | 15 | 33 | 100 |
| Кировский | 20 | 43 | 117 |
| Ломоносовский | 17 | 109 | 361 |
| Лужский | 5 | 20 | 106 |
| Приозерский | 25 | 73 | 333 |
| Тосненский | 12 | 50 | 150 |
В среднем ценовом диапазоне 500–1250 тысяч рублей значительно изменилась доля Приозерского района. На первое августа она выросла до 16% (с 10% месяцем ранее), что всего на 7% меньше доли лидера — Всеволожского района. В рассматриваемом ценовом интервале также заметны предложения Выборгского (14%), Гатчинского и Ломоносовского (по 12%) районов Ленобласти.
Структура предложения ценовых интервалов «выше среднего» — 1250–2500 и более 2500 тысяч рублей — почти одинакова. Примерно половина таких участков расположена во Всеволожском районе, 13–15% принадлежит Выборгскому району области, 6–9% относится к Приозерскому и Гатчинскому. И только доля Ломоносовского района в предложениях двух дорогих сегментов отличается в два раза: в первом доля района 10%, во втором только 5%.
Загородные дома дешевле 250 тысяч рублей в начале августа можно было приобрести в Волховском, Кировском, Лужском и Тосненском районах Ленинградской области.
Цена дома на 01.08.2009 (тыс. руб.)
| Район | min | средняя | max |
| СПб, Выборгский | 780 | 3084 | 45 000 |
| СПб, Красносельский | 1180 | 4135 | 7000 |
| СПб, Курортный | 2600 | 13 013 | 51 000 |
| СПб, Приморский | 14 000 | 21 250 | 33 600 |
| СПб, Пушкинский | 1750 | 7140 | 24 000 |
| Волосовский | 380 | 1524 | 5400 |
| Волховский | 95 | 577 | 4700 |
| Всеволожский | 470 | 4022 | 140 000 |
| Выборгский | 450 | 3821 | 56 000 |
| Гатчинский | 300 | 2573 | 24 900 |
| Кингисеппский | 350 | 1355 | 5900 |
| Кировский | 250 | 1390 | 16 500 |
| Ломоносовский | 700 | 3162 | 13 700 |
| Лужский | 220 | 821 | 9300 |
| Приозерский | 470 | 2850 | 17 100 |
| Тосненский | 180 | 1502 | 30 000 |
Каждый четвертый выставленный на продажу за 250–750 тысяч рублей дом находился в Кировском районе области, каждый пятый в Волховском, каждый десятый во Всеволожском, по 8% в Тосненском и Лужском, 7% в Гатчинском.
Из ценового интервала 750–1500 тысяч рублей уже каждый пятый дом расположен во Всеволожском районе, на Кировский и Гатчинский приходится по 17%. Здесь заметны еще Кировский и Тосненский районы, где расположены по 9% таких построек.
Из выставленных на продажу за 1500–2500 тысяч рублей 28% домов расположено во Всеволожском районе. За ним следует Гатчинский с 20% предложения. На Выборгский и Кировский приходится по 11% и 9% объектов соответственно. На Тосненский и Приозерский уже только по 6%.
Треть домовладений, продающихся за 2500–7500, находится во Всеволожском районе. В Выборгском и Гатчинском расположено по 14–16% таких домов, в Ломоносовском и Приозерском 9% и 7% соответственно.
Почти также распределились места и в следующей ценовой группе от 7500 тысяч рублей, только отрыв Всеволожского района значительно увеличился. В этом интервале на него приходится чуть меньше половины всех продаваемых объектов.
По районам
Анализ предложения земли (участки до 40 соток) по районам показывает, что на первое августа сократилось недорогое предложение участков (до 1250 тысяч рублей за объект) в Гатчинском, Лужском и Тосненском районах. Это уменьшение с лихвой компенсировал Приозерский район, где почти на треть увеличилось предложение интервала 500–1250 тысяч рублей, на который теперь приходится чуть больше половины всех продающихся участков этого района. И еще каждый пятый участок здесь стоит 125–500 тысяч рублей. Два самых дорогих диапазона делят в Приозерском оставшееся предложение в равных частях.
В Ломоносовском районе тоже половина продавцов оценивают свои участки в 500–1250 тысяч рублей, но дешевле 500 тысяч рублей готовы продать не более 9%. Треть объектов здесь предлагается за 1250–2500 тысяч рублей, остальные дороже.
В Выборгском и Гатчинском областных районах структура продающихся участков очень похожа. Максимум предложения здесь приходится на сегмент 500–1250 тысяч рублей (38% и 45% соответственно). Дешевле предлагаются немногим больше 10% земли. Диапазоны дороже 1250 тысяч рублей в Выборгском районе имеют одинаковую долю (по 25%). В Гатчинском районе к интервалу 1250–2500 принадлежит четверть объектов, остальные дороже.
В Кировском и Тосненском районах 70% участков предлагаются за 125–500 тысяч рублей. Оставшиеся 30% Кировского района области стоят 500–1250 тысяч рублей. В Тосненском районе те же 30% распределились поровну между сегментами 500–1250 тысяч рублей и 1250–2500 тысяч рублей.
В Лужском и Волховском районах половина участков выставлена на продажу за 125–500 тысяч рублей. Чуть больше 30% объектов стоит в пределах 500–1250, остальное предложение дешевле 125 тысяч.
Во Всеволожском районе 72% участков делят в равных частях самые дорогие ценовые сегменты, 26% продается за 500–1250 тысяч рублей, и только 2% стоят дешевле 500 тысяч рублей.
Анализ порайонного предложения загородных домов дает все основания говорить о росте предложения домов сезонного проживания в традиционных садоводческих местах Ленобласти. Увеличение выставленных на продажу экономичных вариантов (до 750 тысяч рублей) отмечается в Кировском и Лужском районах. Во Всеволожском районе рост предложения пришелся на диапазон 750–1500 тысяч рублей.
В Кировском районе области каждый четвертый дом предлагается за цену до 750 тысяч рублей. Максимальное количество вариантов (36%) здесь продается за 750–1500 тысяч рублей. Оставшееся предложение поделили между собой интервалы 150–2500 тысяч рублей и 2500–7500 тысяч рублей.
В Лужском районе доля объектов, предлагаемых дешевле 750 тысяч рублей, больше — их 42%. Каждый третий дом этого района продается за 750–1500 тысяч рублей, а 17% объектов предлагается за 1500–2500 тысяч рублей.
В Гатчинском районе каждый третий объект, выставленный на продажу, оценен в 2500–7500 тысяч рублей. Около 50% объектов делят поровну между собой диапазоны 750–1500 тысяч рублей и 1500–2500 тысяч рублей.
В Выборгском и Ломоносовском районах области половина домов предлагается к продаже за 2500–7500 тысяч рублей. Дороже 7500 тысяч рублей стоит по 15% домов. Каждый пятый дом Выборгского района выставлен на продажу за 1500–2500 тысяч рублей, а в Ломоносовском за 750–1500 тысяч рублей. К сегменту 1500–2500 тысяч рублей в Ломоносовском районе можно отнести 15% объектов.
Первого августа Приозерский и Тосненский районы были очень похожи по структуре предложения готовых построек. Наблюдалось два максимума: в ценовых интервалах 750–1500 тысяч рублей и 2500–7500 тысяч рублей. Но если в Приозерском районе на диапазон 2500–7500 тысяч рублей приходилось 39% предложения, то в Тосненском всего 24%, а во второй многочисленной группе отношение было обратное (26% и 35% соответственно). Диапазону между указанными границами принадлежит 16–18% объектов. Дороже 7500 тысяч рублей в Приозерском предлагалось 15% коттеджей, в Тосненском — 6%, а дешевле 750 тысяч рублей в Тосненском 16%, в Приозерском — 2%.
Большинство объектов Всеволожского района продается за 2500–7500 тысяч рублей (38%). Каждый пятый дом оценен здесь дороже 7500 тысяч рублей. Средние интервалы располагают равным количеством предложений (по 18%).
В районах Петербурга, имеющих недвижимость загородного типа, большинство участков относятся к самому дорогому сегменту. Но встречаются участки и дешевле 1250 тысяч рублей в Красносельском и Выборгском районах. В диапазоне 1250–2500 тысяч рублей с небольшим количеством предложения земли представлены все пригородные районы. А предложение домов здесь начинается с отметки 1500 тысяч рублей. Общая доля предложения индивидуальных домов и участков в пригородной зоне Петербурга колеблется на отметке 6–8% от вторичного рынка загородной недвижимости.
В итоге
Всеволожский район области стабильно удерживает 30-ти процентную планку предложения вторичного рынка загородной недвижимости и в части участков, и в части домов. Гатчинский район сохранил второе место в предложении домов, увеличив долю до 15%. На третьем месте (по 10% предложения готовых построек) Выборгский и Кировский районы области. В части участков после Всеволожского района наибольшим предложением обладают Выборгский и Приозерский районы области (13% и 11% соответственно). Гатчинскому и Ломоносовскому району принадлежит по 9% объектов.
Алла Зайцева
Для анализа вторичного рынка загородной недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области использованы данные компании «ПРОГАЛЬ» и портала загородной недвижимости «Загородный дом».