Анализ предложений о продаже загородной недвижимости (дома и участки до 40 соток) в пригородах Санкт-Петербурга и в Ленинградской области.
К началу лета на вторичном рынке загородной недвижимости произошло (что не может не радовать) увеличение доли объектов в ценовых сегментах 750–1500 тысяч рублей за дом и 500–1250 тысяч рублей за участок. Статистика продаж, особенно в части готовых построек, отражает значительный интерес покупателей именно к этим сегментам.
По данным на первое июня почти каждый третий дом предлагался за 2500-7500 тысяч рублей, каждый пятый за 750-1500 тысяч рублей, по 15% предложения приходится на ценовые сегменты 1500-2500 тысяч рублей и дороже 7500 тысяч рублей. Каждый третий участок предлагается за 500-1250 тысяч рублей, каждый четвертый за 1250-2500 тысяч рублей, по 20% предложения относится к диапазону 125-500 тысяч рублей и дороже 2500 тысяч рублей за надел.
По ценам
Первого июня участки дешевле 125 тысяч рублей можно было найти в Кингисеппском и Лужском районах области, а также (единичные предложения) в удаленных частях Всеволожского и Гатчинского. В прошлом году в это время такое предложение в последних двух районах отсутствовало. А в сравнении с прошлым месяцем из предложения данного ценового сегмента ушли Кировский и Тосненский районы.
Цена за сотку земли на 01.06.2009 (тыс. руб.)
| Район | min | Средняя | max |
| СПб, Выборгский | 180 | 200 | 354 |
| СПб, Красносельский | 185 | 260 | 1551 |
| СПб, Курортный | 130 | 508 | 2612 |
| СПб, Приморский | 333 | 1040 | 2166 |
| СПб, Пушкинский | 100 | 152 | 1562 |
| Волосовский | 20 | 24 | 100 |
| Волховский | 12 | 26 | 83 |
| Всеволожский | 15 | 191 | 833 |
| Выборгский | 18 | 113 | 416 |
| Гатчинский | 25 | 79 | 350 |
| Кингисеппский | 11 | 23 | 66 |
| Кировский | 22 | 69 | 490 |
| Ломоносовский | 25 | 122 | 333 |
| Лужский | 5 | 23 | 83 |
| Приозерский | 20 | 73 | 275 |
| Тосненский | 14 | 52 | 168 |
Цена рассчитана по основной части объектов до 40 соток, предлагаемых на продажу
Сегмент 125–500 тысяч рублей за участок претерпел наибольшие изменения в сравнении с прошлым месяцем. И хотя Тосненский район по-прежнему обладает наибольшей долей предложения в этом сегменте (17%), уменьшение долей Выборгского и Лужского районов области на 6% и 4% привело на второе место Приозерский — 16%. За ним следуют Кировский и Лужский районы с 12%, Волосовский — 10%. В прошлом году лидером предложения в этом сегменте был Гатчинский район.
В диапазоне 500–1250 тысяч рублей за надел увеличилось предложение в Выборгском районе области, что привело к концентрации половины всех продающихся участков здесь и во Всеволожском районе. На долю Гатчинского и Ломоносовского приходится по 13%.
За 1250–2500 тысяч рублей каждый третий участок предлагается во Всеволожском районе, каждый пятый в Выборгском. Гатчинский с Ломоносовским и в этом диапазоне имеют почти равные доли, 10% и 13% соответственно. Доли Приозерского и Пушкинского — по 6%.
Половина самых дорогих участков от 2500 тысяч рублей продается во Всеволожском районе. По 10% относятся к Выборгскому и Ломоносовскому районам области и Курортному району Петербурга.
Дома до 250 тысяч рублей есть почти в каждом районе области, но большинство расположены в удаленных местах Всеволожского района — 27%. Доля Выборгского вполовину меньше — 13%. По 10% — у Гатчинского, Волховского и Лужского.
Строения за 250–750 тысяч рублей имеют более широкую географию. Большинство расположено в Волховском районе (18%). Далее с шагом -2% следуют Тосненский (16%), Лужский (14%), Кировский (12%) и Гатчинский (10%). Близок к 10% и Всеволожский (9%).
Цена дома на 01.06.2009 (тыс. руб.)
| Район | min | Средняя | max |
| СПб, Выборгский | 1350 | 3586 | 45 000 |
| СПб, Красносельский | 1200 | 2460 | 15 000 |
| СПб, Курортный | 3700 | 14 034 | 110 000 |
| СПб, Приморский | 2800 | 15 142 | 92 000 |
| СПб, Пушкинский | 2250 | 7520 | 28 700 |
| Волосовский | 200 | 1786 | 5500 |
| Волховский | 100 | 670 | 4950 |
| Всеволожский | 500 | 5425 | 140 000 |
| Выборгский | 200 | 3685 | 30 000 |
| Гатчинский | 150 | 2248 | 24 000 |
| Кингисеппский | 180 | 815 | 5990 |
| Кировский | 230 | 1039 | 16 500 |
| Ломоносовский | 800 | 2784 | 15 500 |
| Лужский | 190 | 1053 | 13 500 |
| Приозерский | 380 | 2590 | 60 000 |
| Тосненский | 290 | 1469 | 32 000 |
Каждый пятый дом за 750–1500 тысяч рублей предлагается во Всеволожском районе. В Кировском и Гатчинском находятся 17% и 13% домов за эту сумму. В Лужском — 9%, в Тосненском — 8%.
В диапазоне 1500–2500 тысяч рублей каждый третий дом относится к Всеволожскому району. По 12% строений предлагают Выборгский и Гатчинский районы области. Далее с шагом -2% следуют Кировский, Лужский и Ломоносовский.
Безусловным лидером предложения коттеджей в среднем ценовом сегменте 2500–7500 тысяч рублей остается Всеволожский район с почти неизменной в течение года долей (37%). На второй и третьей позициях остаются Выборгский и Гатчинский районы области (16% и 14%). Заметен еще Ломоносовский с долей в 8%.
В самом дорогом сегменте от 7500 тысяч рублей предложение распределено (за исключением Ломоносовского района) как и в участках: половина таких домов расположена во Всеволожском районе, по 10% приходится на Выборгский район области и Курортный район города.
По районам
Три четверти участков Волховского, Волосовского, Кингисеппского и Лужского районов предлагались первого июня дешевле 500 тысяч рублей.
В Кировском и Приозерском районах чуть более 40% земельных участков продаются за 125–500 тысяч рублей, по 27% оценено в 500–1250 тысяч рублей. Остальное предложение Кировского района распределено почти поровну между двумя дорогими ценовыми диапазонами, в то время как в Приозерском дороже 2500 тысяч рублей предлагается только 8% наделов.
Примерно как в Кировском распределены продающиеся участки и в Тосненском, только к сегменту 125–500 тысяч рублей принадлежит больше объектов — 60%.
В Выборгском и Гатчинском районах наибольший выбор участков за 500–1250 тысяч рублей (47% и 42%). Однако, если в Гатчинском по обе границы указанного интервала продается примерно равное количество объектов, то в Выборгском районе области дешевле 500 тысяч рублей предлагается только 6% земли. Здесь к сегменту 1250–2500 тысяч рублей можно отнести 31% наделов, дороже 2500 тысяч рублей — 16%.
Распределение предложения участков в Ломоносовском районе напоминает областной Выборгский, но более сглажено: максимальное в сегменте 500–1250 тысяч рублей, но доля его немного меньше (35%), к соседнему сегменту 1250–2500 тысяч рублей можно отнести 33% участков, к самому дорогому — 22%.
Предложение земли во Всеволожском районе в предыдущем месяце, когда его максимум был по цене 1250–2500 тысяч рублей, первого июня вернулось в обычное состояние. Максимум предложения вновь находится в самом дорогом сегменте от 2500 тысяч рублей (40%). Чуть меньше трети (31%) участков продается за 1250–2500 тысяч рублей, каждый четвертый за 500–1250 тысяч рублей.
В предложении загородных домов первого июня наиболее широко представленным по ценовой линейке был Всеволожский район, где можно найти дом из любого ценового сегмента. Максимальное (37%) предложение здесь за 2500–7500 тысяч рублей. На 10% меньше домов в самом дорогом сегменте от 7500 тысяч рублей, и еще на 10% меньше (17%) — 1500–2500 тысяч рублей. В следующем сегменте 750–1500 тысяч рублей — 14%. Оставшиеся равномерно распределены по недорогим сегментам.
В Выборгском и Ломоносовском районах области предложение домов похоже: большинство (по 45%) продается за 2500–7500 тысяч рублей, к соседним сегментам относится по 17%. Но если в Выборгском предложение дешевле 1500 рублей распределено между сегментами в равных частях, то в Ломоносовском интервал 750–1500 тысячи рублей содержит те же 17%, а оставшиеся постройки поровну делят недорогие диапазоны.
Предложение домов Гатчинского, Приозерского и Тосненского районов похоже наличиями двух пиков. Один приходится на сегмент 2500–7500 тысяч рублей (соответственно 39%, 30% и 23%). Второй у Гатчинского и Приозерского (по 23%) относится к диапазону 750–1500 тысяч рублей. В этом сегменте в Тосненском районе также предлагается 23% объектов, но еще больше (29%) содержит предыдущий — 250–750 тысяч рублей.
К среднему диапазону 1500–2500 тысяч рублей относится по 17% домов в Гатчинском и Тосненском, 20% в Приозерском.
Основное предложение Волховского, Кингисеппского и Лужского районов рассредоточено между двумя диапазонами 250–750 тысяч и 750–1500 тысяч рублей. В Лужском на эти два сегмента приходится по 31% построек, в Кингисеппском 41% и 27%, в Волховском 58% и 19%. Сопоставимой долей в Лужском еще можно выделить диапазон 1500–2500 тысяч рублей, куда относятся 22% домов.
Половина продающихся домов Кировского района области предлагается за 750–1500 тысяч рублей. Интервалы по обе границы указанного содержат по 21–24% предложения.
В Красносельском районе города чуть больше половины строений (56%) разделили между собой поровну два соседних интервала 750–1500 тысяч и 1500–2500 тысяч рублей, 39% предложения приходится на сегмент 2500–7500 тысяч рублей. Остальные объекты стоят дороже.
В других пригородных районах дешевле 2500 тысяч рублей предложения домов единичны. Больше 60% объектов этих районов стоят дороже 7500 тысяч рублей, дешевле — около 40%.
В итоге
Сравнивая предложения прошлого и текущего года, нельзя сказать, что его структура кардинально изменилась. Появилось много недорогих объектов, но и дорогих стало больше.
В результате распределение и внутри ценовых интервалов и по районам меняется пока в пределах 25%, а лидерами по объему предложения в долях от общего вторичного рынка загородной недвижимости остаются те же районы. По участкам - Всеволожский (28%), Выборгский (15%) и Ломоносовский районы Ленинградской области. В части построек - Всеволожский (32%), Выборгский и Гатчинский (по 11%) районы области.
Алла Зайцева
Для анализа вторичного рынка загородной недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области использованы данные компании «ПРОГАЛЬ» и портала загородной недвижимости «Загородный дом».