Аналитика

Анализ предложений о продаже загородной недвижимости (дома и участки до 40 соток) в пригородах Санкт-Петербурга и в Ленинградской области.

Анализ вторичного рынка загородной недвижимости на начало 2009 года показывает увеличение количества предлагаемых на продажу объектов почти на 20%. При этом предложение домов увеличилось на 25%, участков на 10%. В ценовом разрезе предложение домов не изменило своей структуры, в то время как предложение земельных наделов по цене до 1250 тысяч рублей стало больше на 10%. Сопоставляя это со статистикой открытых в декабре сделок, можно отметить активность продавцов и покупателей земли. Причем, по данным агентства недвижимости «Прогаль», количество открытых сделок по приобретению участков в декабре возросло на 3% по сравнению с ноябрем. Причинами тому могут быть и стремление сохранить денежные средства (это же, действительно, — твердая валюта), и подготовка к началу строительного сезона. Ведь процесс передачи права собственности на загородные объекты довольно длительный, и, начиная его в декабре–январе, надо понимать, что собственность будет получена в лучшем случае в конце марта (это если все документы у продавца в порядке, а так бывает не всегда).

По ценам

Половина участков, выставленных на продажу дешевле 500 тысяч рублей, в начале 2009 года находились примерно в равных количествах в Выборгском, Гатчинском, Приозерском и Тосненском районах Ленинградской области. Каждый десятый участок дешевле 500 тысяч рублей располагался в Волховском и Волосовском районах. А 8% предложения относилось к Кировскому району области. В этом самом экономичном диапазоне стали заметны предложения Лодейнопольского и Сланцевского районов (по 5%).

Ценовой диапазон 500–1250 тысяч рублей остается наиболее стабильным по предложению земли: 27% таких объектов располагалось во Всеволожском районе, 20% — в Выборгском, 13% — в Гатчинском и примерно по 10% — в Приозерском и Ломоносовском.

Треть участков, выставленных на продажу за 1250–2500 тысяч рублей, находились во Всеволожском районе, а каждый пятый — в Гатчинском. Немногим больше 10% предложения указанного диапазона имели еще Ломоносовский, Приозерский и Выборгский.

Почти 40% участков дороже 2500 тысяч рублей предлагал Всеволожский район. Примерно вполовину меньше предложений приходилось на следующий по количеству дорогих наделов район области — Выборгский. По 10% находилось в Приозерском и Ломоносовском.

Наибольшие изменения в структуре предложения загородных домов произошли в ценовом диапазоне до 750 тысяч рублей за постройку. На первое декабря 2008 года лидировал Волховский район, где располагался каждый четвертый дом за такую цену. А на начало 2009 года он потерял 7% в этом диапазоне и уступил первенство Лужскому району. Значительные потери в указанном ценовом диапазоне понесли Тосненский и Кировский районы. Их доли уменьшились на треть и составили 7–8%. Такое же количество готовых построек не дороже 750 тысячи рублей продается в Сланцевском и Кингисеппском районах. Киришский и Тихвинский тоже стали заметны в предложении до 750 тысяч рублей. Даже удаленные части Всеволожского и Выборгского районов области пополнились постройками сезонного проживания по указанной цене. На эти районы приходится по 7% предложения.

В диапазоне 750–1500 тысяч рублей изменения структуры предложения не привели к смене лидера. Им остается Кировский район области, где находится 24% таких объектов. Далее с 16% следует Всеволожский, по 13% — в Волховском и Гатчинском. Значительной долей (10%) располагает Сланцевский. Доля остальных районов в рассматриваемых ценовых пределах не превышает 6%.

В диапазоне 1500–2500 тысяч рублей за дом лидером предложения остается Всеволожский район с 25% от всех продающихся за указанную цену построек. Следующий по объему предложения здесь Гатчинский район с долей 16%. За ним следуют Кировский, Ломоносовский и Приозерский с долями 13%, 12% и 10% соответственно.

Дома стоимостью 2500–7500 тысяч рублей распределились следующим образом: 36% — во Всеволожском районе, 15% — в Гатчинском и 12% — в Выборгском. Следует заметить, что вопреки обычному распределению, когда Выборгский район области занимал заметную долю в предложении любых ценовых сегментов, первого января 2009 года предложение построек этой части области заметно превышает 10% только в диапазоне дороже 2500 тысяч рублей за постройку.

Первого января 40% коттеджей дороже 7500 тысяч рублей продавались во Всеволожском районе, 12% относились к Выборгскому району области, по 10% располагались в Гатчинском и Курортном районе Санкт-Петербурга. Только 7% продающихся дорогих построек были из Приозерского района, по 5% — из Пушкинского и Ломоносовского.

По районам

В начале 2009 года наиболее широко представленными по ценовой шкале продающихся участков оставались Гатчинский и Выборгский районы Ленинградской области. Не считая скудного предложения в сегменте до 125 тысяч рублей за надел, остальные ценовые диапазоны содержали более 10% от предложения земли этих районов. В Выборгском наибольшее количество участков (41%) предлагалось по цене 500–1250 тысяч рублей. Вторым по объему предложения (26%) следовал диапазон дороже 2500 тысяч рублей. Оставшуюся треть продающихся участков делили в равных долях диапазоны 125–500 тысяч рублей и 1250–2500 тысяч рублей.

Почти одинаковое количество участков в Гатчинском районе стоили 500–1250 тысяч рублей (34%) и 1250–2500 тысяч рублей (36%), а 19% наделов этого района предлагались за 125–500 тысяч рублей, 11% — дороже 2500 тысяч рублей.

Участки Приозерского и Ломоносовского районов предлагались в основном дороже 500 тысяч рублей. Причем среди этих ценовых сегментов объекты делились почти равными долями, с разницей в 8% перевешивал только диапазон 1250–2500 тысяч рублей в Ломоносовском районе и 500–1250 тысяч рублей в Приозерском.

Во Всеволожском районе сегмент 500–1250 тысяч рублей обладал такой же весомой долей во всем предложении района — 34%. Но вторым по величине уже шел самый дорогой сегмент, где сосредоточено 36% предложенной на продажу земли. Диапазону, находящемуся между указанными границами, принадлежало 27% объектов.

Более половины участков Тосненского (56%) и Лужского (64%) районов выставлено на продажу за 125–500 тысяч рублей. Правда если в Тосненском нам не удалось найти предложение дешевле 125 тысяч рублей, то в Лужском таких участков 14% — столько же, сколько и участков по цене 500–1250 тысяч рублей. В Тосненском по последней цене предлагалось 19% наделов, остальные участки поделены между дорогими сегментами поровну.

Предложение участков Кировского района области сосредоточено в средних ценовых диапазонах. Чуть больше 40% земли здесь предлагалось по цене 500–1250 тысяч рублей, 35% — за 125–500 тысяч рублей и 24% — за 1250–2500 тысяч рублей.

В Кингисеппском районе все выставленные на продажу участки стоили не более 1250 тысяч рублей, причем 67% из них оценено продавцами в 125–500 тысяч рублей.

В Волосовском районе максимальное количество (73%) участков стоило столько же, остальные предлагались дороже: 18% — за 500–1250 тысяч рублей и 8% — за 1250–2500 тысяч рублей.

В Волховском районе 83% земельных участков поделили поровну между собой ценовые сегменты 125–500 тысяч рублей и 500–1250 тысяч рублей, 17% наделов предлагалось дороже 2500 тысяч рублей.

Предложение участков в пригородных районах Санкт-Петербург совсем небольшое. И более 80% их стоили здесь дороже 2500 тысяч рублей, и только в Пушкинском районе за 1250–2500 тысяч рублей предложений больше, чем в самом дорогом диапазоне.

В структуре предложения готовых построек в минувшем декабре самые большие изменения произошли в Ломоносовском и Приозерском районах. В них наибольшим образом изменилась доля ценового сегмента 2500–7500 тысяч рублей за дом, который составил 40% в каждом районе. Однако в Ломоносовском доля этого сегмента увеличилась на 19%, а в Приозерском — уменьшилась на 10%. Диапазонам, находящимся по обе стороны указанного, принадлежало еще около 50% предложений этих районов. Но если в Приозерском разница в объеме предложения диапазонов 1500–2500 тысяч рублей и дороже 7500 тысяч рублей не превышает 7%, то в Ломоносовском она больше 20%: коттеджей дороже 7500 тысяч рублей здесь 13%, а домов в 1500–2500 тысяч рублей 33%.

В Выборгском и Кировском районах области тоже произошли значительные перемены. В Выборгском уменьшилось предложение в средних ценовых сегментах (750–1500, 1500–2500 и 2500–7500 тысяч рублей) на 4–5%, а крайние диапазоны (дешевле 750 тысяч рублей и дороже 7500 тысяч рублей) увеличили свои доли на 5% и 9%. В Кировском картина противоположная. Средние диапазоны 750–500 тысяч рублей и 1500–2500 тысяч рублей увеличили свои доли в предложении этого района на 3% и 6% соответственно, а доли построек вне указанных пределов уменьшились на указанные проценты.

Волховский и Тосненский районы можно назвать наиболее ровно представленными по ценовой шкале, за исключением самого дорогого сегмента для Волховского и самого дешевого для Тосненского. Получается, что 76% построек Тосненского района распределили равномерно между собой интервалы 250–750 тысяч рублей, 750–1500 тысяч рублей и 1500–2500 тысяч рублей. Оставшиеся 24% поделили два дорогих диапазона. В Волховском примерно равное количество домов (23–27%) продавалось по ценам 250–750, 750–1500 и 2500–7500 тысяч рублей. Несколько меньше предложений содержал диапазон 1500–2500 тысяч рублей за постройку — 17%.

Самым стабильным остается Всеволожский район. Здесь по-прежнему чуть больше 40% домов продавалось за 2500–7500 тысяч рублей, чуть меньше 20% объектов стоило 1500–2500 тысяч рублей. Единственным изменением в этом районе можно считать уменьшение предложения коттеджей дороже 7500 тысяч рублей на 3% и увеличение на 2% доли построек, выставленных на продажу дешевле 750 тысяч рублей.

Гатчинский район также остается довольно стабильным по структуре распределения домов. Несколько увеличилась здесь доля самого дорого сегмента, которая сравнялась с долей диапазона 750–1500 тысяч рублей — 16% от всего предложения района. Средние ценовые диапазоны поделили оставшееся предложение следующим образом: за 1500–2500 тысяч рублей продавалось 25% домов, за 2500–7500 тысяч рублей — 42%.

Большая часть домов Лужского и Кингисеппского районов предлагалось по цене 750–1500 тысяч рублей — 43%. Еще 20% выставлено на продажу в Кингисеппском по цене 1500–2500 тысяч рублей, оставшаяся часть распределена между другими сегментами (кроме самого дорогого) в равных частях. В Лужском районе по 20% домов содержат диапазоны 750–1500 тысяч рублей и 2500–7500 тысяч рублей. Оставшиеся постройки равномерно распределены между прочими ценовыми сегментами.

В пригородных районах Петербурга дома предлагались в основном в двух дорогих ценовых диапазонах, только в Красносельском и Выборгском районе Петербурга первого января были предложения дешевле 2500 тысяч рублей за постройку.

В итоге

В произошедших в конце 2008 года изменениях структуры предложения вторичного рынка загородной недвижимости чувствуется влияние экономического кризиса.

Например, оставаясь лидером предложения, Всеволожский район второй месяц теряет доли в общем объеме рынка. Если в предложении готовых построек, где на этот район приходилось 28%, потери составили только 2%, и следующему по объему предложения Гатчинскому району с долей в 13% еще очень далеко до лидера, то в предложении участков потери Всеволожского района в 6% (сейчас его доля составляет 26%) приблизили его к Выборгскому району области, где сосредоточено 16% продающейся земли. Объяснением данных обстоятельств может служить то, что в условиях кризиса активность покупателей сохраняется в наиболее востребованных, популярных, ликвидных местах. Именно такая репутация у Всеволожского района, и продолжающиеся сделки сокращают количество оставшихся здесь в продаже объектов в сравнении с менее «раскрученными» местами.

Но есть на рынке и еще одно антикризисное явление. В декабре довольно заметно в части предложения готовых построек о себе заявили Киришский и Тихвинский районы, а в части участков Сланцевский и Лодейнопольский. Ранее они не были заметны ни в относительном, ни в абсолютном количестве предлагаемых объектов. Теперь их стало больше. Это легко объяснимо — они дешевле многих прочих. А значит, у них появился шанс заинтересовать покупателя. И хотя их доля пока не более 2% от общего предложения, в ближайшее время у этих районов есть возможность увеличить свое присутствие в экономичных сегментах. Ценовая доступность таких объектов, возможно, будет «пробивать» скепсис по поводу их транспортной труднодоступности. Таковы обстоятельства.

Алла Зайцева

Для анализа вторичного рынка загородной недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области использованы данные компании «ПРОГАЛЬ» и портала загородной недвижимости «Загородный дом».