Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Таким образом, законодательство РФ допускает возможность переуступки прав аренды земельного участка.
Вам могут отказать в переуступке только в случае, если в договоре аренды есть пункт, который запрещает осуществлять арендатору уступку права аренды третьему лицу.
Относительно вопроса о «недострое». Так называемый недострой вы приобретаете (оформляете) так же, как и любой другой объект недвижимости — необходимо свидетельство о регистрации права собственности. Договор купли-продажи «недостроя» вам нужно будет зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе и получить свидетельство о праве собственности.
Собственник объекта недвижимости имеет несколько иные, более широкие права на земельный участок, который находится под домом, а также на земельный участок, который необходим для эксплуатации дома. Данные понятия следует разграничивать, так как понятие земельного участка для эксплуатации жилого дома гораздо шире, нежели площадь земельного участка, который занят домом. В данном случае администрация не вправе отказать вам в перезаключении договора аренды на земельный участок, который необходим для эксплуатации жилого дома. Более того, в определенных законом случаях в дальнейшем вы можете стать и собственником этого земельного участка.
Учитывая, что земельный участок предоставлен в аренду сроком на 3 года, могу предположить, что в данный срок должен быть построен дом и сдан в эксплуатацию, с дальнейшим перезаключением договора аренды на более длительный срок, так как строить объект недвижимости на земельном участке со сроком аренды 3 года бессмысленно.
Таким образом, необходимо внимательно изучить договор аренды земельного участка, а также все разрешительные документы на строительство, определить права и обязанности застройщика, а также возможность перезаключения договора аренды на длительный срок.
Вывод: купить «недострой», переоформив договор аренды, вы можете.