Аналитика

Анализируя рынок на первое сентября, еще нельзя принимать во внимание сложную ситуацию на финансовом рынке и в других секторах экономики, которая возникнет в средине месяца. Влияние этих процессов будем искать первого октября. А к первому сентября мы исходим из того, что сезон отпусков и подготовка к новому учебному году закончились. Синоптики говорили об аномально дождливом лете и слишком ранних осенних холодах. Допускаем, что горожане в этом году раньше обычного вернулись в город и приняли решение о продаже своей загородной собственности. Количество объектов, выставленных на продажу первого сентября превысило прошлогодний уровень, но пока не доросло до прошлогоднего октября.

В предыдущем нашем обзоре было отмечен более ранний — в июле — рост предложения участков. А уже первого сентября доля выставленных на продажу домов соответствует обычному осеннему уровню — 67% предложений рынка.

Анализируя предложения участков, видим, что доля наделов, оцененных продавцами в 500–1250 тысяч рублей и дороже 2500 тысяч рублей, увеличилась на 2–5% к прошлому году (а также и к прошлому месяцу). Тогда как доля диапазона 1250–2500 тысяч рублей относительно прошлого года выросла почти на 10%, а доля наделов за 125–500 тысяч рублей стала в два раза меньше. Это значит, что найти подходящий участок стоимостью до 500 тысяч рублей стало в два раза сложнее — их доля в предложении не превышает 15%.

Процент предложения домов любого из сегментов дороже 1500 тысяч увеличился на 2–4% за счет снижения доли построек дешевле 750 тысяч рублей. Сегмент 750–1500 тысячи рублей не изменил своей доли.

Если сравнить изменения предложения со статистикой сделок агентства недвижимости «Прогаль», то можно заметить, что разнонаправленными были такие изменения лишь в сегменте участков дешевле 500 тысяч рублей, что говорит о неудовлетворенном спросе в этих диапазонах. Та же статистика показывает, что порядка 50% спроса приходится на участки, в то время как предложение незастроенной земли находится на уровне 25% от всего предложения загородной недвижимости.

По ценам

Первого сентября в районах Ленинградской области, предложения которых на вторичном рынке загородной недвижимости составляют более 95%, поиски участка дешевле 125 тысяч рублей не увенчались успехом.

В сегменте участков за 125–500 тысяч рублей лидером остается Гатчинский район. Здесь продается каждый четвертый участок из этого ценового диапазона. Можно найти участки по такой цене в Выборгском (17% предложений сегмента) и Волосовском (15%) районах области. На долю Лужского и Тосненского приходится по 12%.

Каждый третий участок, выставленный на продажу по цене 500–1250 тысяч рублей, находится во Всеволожском районе. Вторым по объему предложения в этом диапазоне цен остается Ломоносовский район. Его доля здесь 15%. Больше 10% предложений в этом диапазоне еще приходится на Гатчинский (13%) и Выборгский (10%) районы области.

В диапазоне 1250–2500 состав лидеров тот же, но распределение несколько иное. Понятно, что Всеволожскому району принадлежит максимум участков по такой цене — 40%, однако Ломоносовскому принадлежит лишь 10% наделов, а Выборгский район выходит на второе место с 18%.

Половина участков дороже 2500 тысяч рублей находится во Всеволожском районе. Ломоносовский и Выборгский в этом сегменте занимают равные позиции, каждому из них принадлежит по 12% наделов.

На первое сентября пусть и небольшой, но все же выбор построек не дороже 250 тысяч рублей мог предоставить (из анализируемых районов Ленобласти) практически только Лужский район, в котором располагался каждый четвертый дом по такой цене.

Этот же район остается лидером и в следующем диапазоне 250–750 тысяч рублей за постройку. Здесь находится каждый пятый дом, предлагаемый по указанной цене. Немного отстает Волховский район, в котором располагается 16% предложений. Практически одинаковое предложение этого диапазона в Кировском и Кингисеппском (по 12%), Тосненском и Гатчинском районах (по 10%).

В сегменте 1500–2500 тысяч рублей предложение домов распределено следующим образом: треть — во Всеволожском районе, каждый пятый находится в Гатчинском районе, по 10% относятся к Выборгскому и Кировскому.

И только в сегменте предложения домов 2500–7500 тысяч рублей можно наблюдать распределение, напоминающее картину полугодичной давности: лидерам — Всеволожскому, Гатчинскому и Выборгскому районам области — принадлежат соответственно 40%, 15% и 13%.

В самом дорогом секторе, где коттеджи стоят более 7500 тысяч рублей, абсолютное большинство предложений (55%) расположено во Всеволожском районе. Более 10% предложений еще в Выборгском районе Ленинградской области и Курортном районе Санкт-Петербурга.

По районам

На первое сентября наиболее широко по ценовой линейке участков был представлен Выборгский район Ленинградской области, что не удивительно, если принять во внимание его площадь. Здесь в удаленных местах можно найти участки по цене до 500 тысяч рублей (таких наделов около 16%). А на берегу озер в черте престижных населенных пунктов цена участка может быть далеко за 2500 тысяч рублей (27%). Однако большинство продавцов земли Выборгского района оценивают свои наделы от 1250 тысяч до 2500 тысяч рублей. В пределах 500–1250 тысяч рублей за участок оценено 20% предложений. Таким образом, доля продающихся в Выборгском районе области участков дешевле 1250 тысяч рублей за прошедший месяц уменьшилась на 10%.

Гатчинский район также представлен во всех ценовых сегментах. Максимальное количество участков предлагается по цене 500–1250 тысяч рублей (32%), что по сравнению с прошлым месяцем больше на 12%. Диапазонам по обе границы указанного сегмента принадлежат по 26–29% предложений района, а 12% продавцов оценивают свои наделы дороже 2500 тысяч рублей.

Во Всеволожском районе наиболее многочисленно предложение участков дороже 2500 тысяч рублей — это 40%. А каждый третий участок предлагается по цене от 1250 до 2500 тысяч рублей, каждый четвертый по цене 500–1250 тысяч рублей.

Участки Ломоносовского и Приозерского районов представлены почти равными частями в диапазонах дороже 500 тысяч рублей.

Большинство участков в Кировском районе стоят 500–1250 тысяч рублей, в половину меньше здесь участков стоимостью 1250–2500 тысяч рублей. Дешевле 500 тысяч рублей и дороже 2500 тысяч рублей оценивают свои земли по 9% продавцов.

В Тосненском районе достаточно недорогих участков стоимостью до 500 тысяч рублей — 36%. Однако в следующем сегменте 500–1250 тысяч рублей «провал» предложения до 7%. Остальное предложение здесь в равных частях делят между собой два дорогих сегмента.

Если необходимо найти недорогой участок, то свое внимание надо обратить на Лужский, Кингисеппский и Волосовский районы — таких участков здесь больше половины.

Дома из любого ценового диапазона можно найти в Лужском, Приозерском и Кировском районах. Правда, наиболее равномерно распределение по ценовым секторам в Кировском. Большинство построек здесь оцениваются продавцами в 750–1500 тысяч рублей (37%), на 12% меньше домов стоят 1500–2500 тысяч рублей. Около 15% предложений из диапазона 250–750 тысяч рублей, 19% объектов предлагаются за 2500–7500 тысяч рублей. Оставшееся предложение делится между крайними секторами в равных частях.

В Лужском районе чуть меньше половины домов продается за 250–750 тысяч рублей. Другим сегментам принадлежит по 10–17% домов, не считая самого дорогого, где предложение ограничивается 3%.

Ломоносовский и Приозерский районы схожи в распределении предложения построек. В этих районах большинство построек стоит 2500–7500 тысяч рублей (42% и 53% соответственно), а с уменьшением стоимости уменьшается и количество предложений: переход к следующему более дешевому сегменту сокращает в два раза количество объектов. В Ломоносовском районе предложение заканчивается у отметки 750 тысяч рублей.

Во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах большинство коттеджей также предлагается за 2500–7500 тысяч рублей. Отличие в распределении объектов рассматриваемых районов в том, что в Гатчинском вторым по объему предложения является диапазон 1500–2500 тысяч рублей, чья доля (24%) практически равна доле следующего 750–1500 тысяч рублей (23%). В то время как во Всеволожском и Выборгском 34% и 24% коттеджей соответственно предлагалось дороже 7500 тысяч рублей.

В Тосненском районе, как и в прошлом месяце, два сегмента предлагают большое количество построек: 250–750 тысяч рублей с долей 30% и 2500–7500 тысяч рублей с 26% предложения. Сегменты дороже этих двух располагают по 17% предложения района, и наименьшее количество домов по 1500–2500 тысяч рублей — всего 9%.

Почти во всех пригородных районах Санкт-Петербурга, кроме Приморского, первого сентября можно было найти дома, цена которых лежала в границах 1500–2500 тысяч рублей. Хотя их, конечно, единицы. Основная часть построек в этих районах принадлежит верхнему ценовому сегменту, но и диапазон 2500–7500 тысяч рублей здесь также представлен.

В итоге

По-прежнему более трети объектов, выставленных на продажу, расположены во Всеволожском районе. Вторым по предложению участков значится Выборгский район области (14%), третьим — Гатчинский (10%). В части домов последние два района меняются местами. Гатчинский предлагает 15% домов от общего числа продающихся построек, Выборгский — 9%. Такой же долей готовых построек может «похвастаться» Кировский район области. По участкам первого сентября Ломоносовский район теснит Гатчинский, имея практически равную с ним долю в продаже земли.

Алла Зайцева