Аналитика

Анализ объявлений о продаже загородной недвижимости показывает рост количества предложений и их расхождение со статистикой реальных сделок.

К началу календарной весны, после непродолжительного зимнего «охлаждения», рынок загородной недвижимости восстановил объем предложений объектов на продажу до уровня осени. За февраль 2008 года предложение увеличилось на 15%. Причин тому несколько. Конечно, весной традиционно увеличивается активность на загородном рынке. В листинг возвращаются дома сезонного проживания. В целом предложение домов за месяц увеличилось на 18%. Анонсирование мер по изъятию земельных участков сельскохозяйственного назначения, не используемых должным образом, могло побудить владельцев таких наделов к их продаже. Количество предложений участков увеличилось за февраль на 12%. Кроме того, значительное подорожание городских квартир в первые месяцы текущего года также могло стать причиной увеличения активности на загородном рынке. О чем свидетельствует пусть и незначительное, но увеличение долей самых экономичных сегментов домов и участков — это могут быть объекты, которые участвуют в обменных сделках.

Изменения долей предложения за прошедший месяц не превысили 3% по всем ценовым сегментам всех типов объектов. На начало весны большинство готовых построек вторичного рынка загородной недвижимости стоило 2500–7500 тысяч рублей. Доля этого сегмента в общем объеме предложения составляет 33%. Чуть меньше четверти объектов продавцы оценивают дороже 7500 тысяч рублей. Дома стоимостью 1500–2500 тысяч рублей составляют 15% объема предложения. По 10% занимают сектора 250–750 и 750–1500 тысяч рублей. Доля самых недорогих построек до 250 тысяч рублей составляет 3%.

Доли участков, выставленных на продажу на 1 марта 2008 года, увеличиваются по мере увеличения цены. Большинство наделов предлагается дороже 2500 тысяч рублей. Ценовые сегменты 125–500, 500–1250 и 1250–2500 тысяч рублей занимают от 17% до 26% объема рынка. Участков до 125 тысяч рублей — 4%.

Распределение предложения по ценовым сегментам интересно сравнить с распределением объектов по реальным сделкам. Доли предложения готовых построек до 2500 тысяч рублей примерно на 10% меньше, чем доли сделок в этих диапазонах. Самая значительная разница приходится на два самых дорогих диапазона 2500–7500 и от 7500 тысяч рублей. В отношении участков самый большой разрыв между долями предложения и состоявшихся сделок приходится на участки экономного диапазона до 125 тысяч рублей — немногим меньше 40% покупок относится к этому сегменту, который, напомним, занимает лишь 4% предложения. Доли сегментов 125–500 и 500–1250 тысяч рублей за надел больше соответствуют структуре сделок, на эти сегменты приходится 19% и 30% покупок. В следующем интервале цен доля покупок (11%) уже гораздо меньше, чем доля сектора в предложении (26%), не говоря о самых дорогих участках, приобретение которых занимает не более 2% от заключенных сделок. Сложившаяся картина подтверждает предположения экспертов о том, что земли продается довольно много, но интересные покупателю участки найти нелегко. Недорогих, подходящих по цене наделов не так много, как хотелось бы, а дорогие земли не обладают теми характеристиками, за которые покупатель готов платить запрашиваемые продавцами суммы. Структура предложения домов больше соответствует структуре покупок готовых построек, что свидетельствует и о более дифференцированном спросе на готовые постройки, и о более правильной оценке продающейся недвижимости.

По цене

В феврале в предложении домов экономсектора до 250 тысяч рублей заметно увеличилась доля объектов в Лужском, Приозерском, Тосненском и Выборгском районах Ленобласти. В указанных районах, особенно в удаленных от Петербурга частях, много садоводств, в которые зимой обычно довольно сложно добраться, поэтому активизация продаж в подобных местах начинается со сходом снега. Лужский район также увеличил долю своего присутствия и в следующем секторе 250–750 тысяч рублей. На 1 марта доля Лужского района составила 18% предложений домов по этой цене. Он вместе с Кингисеппским (18%) и Волховским (20%) районами занимают больше половины предложения в этом ценовом секторе. За такую сумму можно приобрести дом и в Ломоносовском (10%), Выборгском и Волосовском районах (по 9%). По такой цене встречаются дома в Гатчинском и Кировском районах (5 и 8% соответственно).

Как и в прошлом месяце, наибольшим разнообразием готовых к продаже домов отличается сектор 750–1500 тысяч рублей. В этом секторе присутствуют дома из всех районов области и пригорода, кроме Приморского. Однако, более трети предложения приходится на Гатчинский и Кировский районы области (по 17–18% на каждый). Практически равны доли в этом секторе Всеволожского, областного Выборгского и Ломоносовского районов, сумма которых составляет еще одну треть предложения рассматриваемого сектора. Последняя треть распределяется равномерно между районами.

Потеряв свои позиции в предложении объектов дешевле 1500 тысяч рублей, Всеволожский район продолжает оставаться лидером в других диапазонах цен, начиная с 1500–2500 тысяч рублей. На его долю приходится 27% предложения этого сектора. Далее следуют Выборгский и Гатчинский районы с 13% каждый и Ломоносовский и Приозерский районы (по 11%). Доли остальных районов лежат в пределах 5%. Довольно насыщенно представлен сектор 2500–7500 тысяч рублей. Здесь так же можно найти предложения из любого района области, но пригородные районы представлены не все. Максимальная доля предложения отводится Всеволожскому району (34%), затем областной Выборгский (14%), Гатчинский и Ломоносовский (по 13%). В самом дорогом секторе доля Всеволожского превышает 55%.

Лужский район увеличил свое присутствие и в предложении участков стоимостью до 125 тысяч рублей. На 1 марта здесь сосредоточено более трети предложений самого экономного сектора. Увеличились доли в этом диапазоне Тосненского и Волосовского районов. Лидером следующего диапазона 125–500 тысяч рублей на начало весны неожиданно стал Тосненский район. Его доля в этом сегменте 15%. Второе место по объему предложений в этих ценах у Волховского района (13%). Далее идет целая группа районов с долей 11%: Всеволожский, Гатчинский и Кировский районы области. По 9% предложения у Волосовского и Лужского районов. В пределах 500–1250 тысяч рублей 27% предложений участков дает Всеволожский район, 15% — Ломоносовский, 13% — Приозерский, 12% — Гатчинский, по 10% у Волховского и Выборгского районов. Таким образом, в общем предложении участков диапазон 500–1250 тысяч рублей остается наиболее широко представлен. В следующем ценовом интервале произошли значительные изменения — фаворитом по объему предложения по этой цене на 1 марта стал Ломоносовский район. На его долю приходится 22% участков. Далее идет Гатчинский и областной Выборгский (19 и 18% соответственно), а уже за ними, с 15% от предложения по сегменту, — Всеволожский район. В самом дорогом секторе от 2500 тысяч рублей за надел Всеволожский район на первых позициях — 31%. Далее Выборгский — 22% и Ломоносовский — 10%. У Гатчинского района 8% предложения от общего числа объектов, выставленных на продажу по этой цене. Еще одно изменение нельзя оставить без внимания. На 1 марта оказалась довольно существенна доля Курортного района — более 7%. Конечно, в самом дорогом секторе предложения.

По району

За февраль изменений предложений в разрезе районов в целом не произошло. Лидерами рынка, как в предложении участков, так и в предложении домов остаются Всеволожский (31% готовых к продаже домов и 22% участков), Выборгский (15% и 12%), Гатчинский (12% и 12%) и Ломоносовский (10% и 13%) районы. Только относительно участков Гатчинский и Ломоносовский районы меняются в порядке перечисления, хотя разница между долями предложения в этих районах очень незначительна - в 1-2%. В предложении участков заметна доля Приозерского района - 9%. Хотя в сравнении с весной прошлого года доля Приозерского района уменьшилась, скорее всего, из-за увеличения доли Ломоносовсокого района области.

Всеволожский район, имея наибольшее предложение по количеству, по ценовой линейке представлен не очень широко. Более 45% домов этого района стоят дороже 7500 тысяч рублей, 37% предложений оценены продавцами в пределах 2500–7500 тысяч рублей, 14% приходятся на долю1500–2500 тысяч рублей. Оставшиеся 5% делят два сектора: 750–1500 и 250–750 тысяч рублей.

Выборгский район области представлен во всех ценовых интервалах, но тоже со значительным перевесом дорогих секторов. Максимум предложения этого района приходится на сегмент 2500–7500 тысяч рублей — 40%, затем следует самый дорогой сектор от 7500 с долей 19% предложений района и сектор в границах 1500–2500 тысяч рублей с 17% предложений. Далее по нисходящей: 750–1500 тысяч рублей — 12% объектов, 250–750 тысяч рублей — 10%, до 250 тысяч — менее 2% готовых к продаже домов.

Большинство участков Всеволожского и Выборгского районов (более 50%) стоят дороже 2500 тысяч рублей. Далее во Всеволожском районе пообъему предложения (23%) идет сектор 500–1250 тысяч рублей, а к сектору между двумя вышеуказанными относится 18% предложений. В то время как в Выборгском районе на диапазон 1250–2500 тысяч рублей приходится 31% предложения, а в границах 500–1250 тысяч рублей оцениваются продавцами 12% участков.

Распределение предложения Гатчинского района могло бы претендовать на «ровное» если бы не отсутствие предложений домов до 250 тысяч рублей и не такая незначительная доля сектора 250–750 тысяч рублей за готовую постройку — 5%. В Ломоносовском районе картина похожая. Доля домов до 250 тысяч рублей менее 1%. Однако, уже начиная со следующего ценового диапазона, доля предложений готовых построек не опускается ниже 14%. Большинство домов этого района предлагается к продаже за 2500–7500 тысяч рублей.

Предложения участков Гатчинского и Ломоносовксого районов еще более похожи. Большинство участков (42–43%) здесь предлагаются за цену 1250–2500 тысяч рублей. Соседним по обеим границам диапазонам принадлежит 20–27% наделов. Оставшиеся 15% участков предлагаются дешевле 500 тысяч рублей.

Наиболее ровно по предложению домов на первое число марта представлен Кировский район. Максимальный выбор готовых построек в этом районе принадлежит диапазону 750–1500 и 2500–7500 тысяч рублей. Этим диапазонам в районе принадлежит 35 и 26% соответственно. Двум крайним секторам (до 250 и от 7500 тысяч рублей) 9% и 4%, а средним (250–750 и 1500–2500 тысяч рублей) по 13% предложений домов в Кировском районе.

Лужский район, напротив, имеет значительный перевес к недорогим домам. Большинство продаваемых в этом районе домов (54%) стоят 250–750 тысяч рублей. В пределах 750–1500 тысяч рублей уже 15% объектов. Доля остальных диапазонов в Лужском районе не превышает 9%.

Предложения домов Приозерского района не отличаются разнообразием. Из них 38% стоят 1500–2500 тысяч рублей, 44% — 2500–7500 тысяч рублей. Оставшиеся 18% выставлены на продажу дешевле 1500 рублей.

Относительно участков Приозерский район хоть и имеет лишь пятое место по объему предложений, но по ценовыми характеристиками этот район наиболее богат. Максимальный объем предложений участков (по 29%) приходится на ценовые интервалы 500–1250 и 1250–2500 тысяч рублей за надел, дороже 2500 тысяч рублей в этом районе продавалось около четверти участков, 13% стоили 125–500 тысяч рублей. К самому недорогому сектору можно причислить 4% предложения Приозерского района.

Предложений домов в Тосненском районе, как и в Приозерском, значительно меньше, чем в прошлом году,но распределены объекты достаточно равномерно. Меньше всего предложений (менее 2%) относится к диапазону 250–750 тысяч рублей.

Из пригородных районов Петербурга на 1 марта интересно были представлены три района: Курортный, Выборгский и Пушкинский. Понятно, что максимум предложений у первых двух районов приходится на дорогие диапазоны, но готовые постройки предлагались и за 750–1500 тысяч рублей. В Пушкинском районе большинство домов на 1 марта принадлежало сектору 1500–2500 тысяч рублей (57%), но были предложения и в секторе 250–750 тысяч рублей, и дороже 2500 тысяч.

Доля остальных районов в предложении участков не превышает 4%.

Итог

На 1 марта предложения загородного рынка пополнились объектами, пригодными для сезонного проживания, куда зимой трудно добраться, но которые и стоят значительно дешевле. Таких объектов много в удаленных частях Выборгского и Тосненского районов, в Лужском районе, Волховском и Волосовском.

Алла Зайцева