Анализ объявлений о продаже загородной недвижимости определяет важные ориентиры для покупателей и продавцов в начале 2008 года.
Покупательский бум перед новогодними и рождественскими праздниками охватывает и рынок загородной недвижимости. В декабре коттеджи, дачи и участки приобретают не только в качестве новогоднего подарка всей семье, но и с прагматичным расчетом уладить бумажные дела по оформлению сделки к наступлению весеннего тепла.
С другой стороны, некоторые продавцы, не торопящиеся с продажей, переносят подписание с агентствами договора о реализации объекта на послепраздничную половину января. Таким образом, в рекламе в начале года остаются именно те объекты, владельцы которых серьезно настроены на продажу. И на них ориентируются новые поступления. Анализ структуры именно такого предложения объектов на рынке загородной недвижимости может быть наиболее интересен.
Предложение домов в начале 2008 года принципиально не изменило своего состава. Более трети готовых построек стоит от 2500 до 7500 тысяч рублей. Доли остальных сегментов, за исключением самого недорого до 250 тысяч рублей за постройку, практически равны между собой и составляют 13–18% каждый.
Иная ситуация на рынке земли. Четверть продаваемых в начале января участков стоили от 1250 до 2500 тысяч рублей. Таких объектов в продаже больше чем год назад на 15%. На такой же процент выросла за год доля наделов высшего ценового диапазона, к которому относится более трети предлагаемой земли под жилое строительство. Доля участков из среднего ценового сектора 500–1250 тысяч рублей практически не изменилась относительно января прошлого года. Доля участков, предлагаемых дешевле 500 тысяч рублей, стала в два раза меньше.
По цене
Достаточно широкий выбор открывается покупателю, обладающему денежными средствами более 250 тысяч рублей. Большинство домов ценового диапазона 250–750 тысяч рублей предлагается в Волховском районе (21%). Значительная роль в этом сегменте у Всеволожского (13%), Кировского (17%), Кингисеппского (15%) и Волосовского (10%) районов. Доля остальных районов в этом ценовом интервале определяется в пределах 5%. Структура следующего сегмента 750–1500 тысяч рублей уже заметно иная. Здесь большинство домов предлагается в Выборгском, Гатчинском и Ломоносовском районах Ленобласти (11, 16, и 18% соответственно). Тройка лидеров прошедшего года в диапазоне 1500–2500 тысяч рублей — Всеволожский, Выборгский и Гатчинский районы — сохраняется и сегодня. У них по 20% предложений этого сектора. Значительна доля и Ломоносовского района — более 13%. В самом многочисленном секторе 2500–7500 тысяч рублей доминирует Всеволожский район, на долю которого приходится более трети всех предложений по этой цене. За ним с заметным отставанием следуют областной Выборгский и Гатчинский районы (17% и 10%). А в следующем, самом дорогом сегменте от 7500 тысяч рублей, доля Всеволожского района уже 55%.
Цена за дом на 01.01.2008 (руб.)
| Район | min | средневзвешенная | max |
| СПб, Выборгский | 6 500 000 | 12 170 000 | 29 000 000 |
| СПб, Красносельский | 290 000 | 4 442 000 | 6 500 000 |
| СПб, Курортный | 2 700 000 | 14 875 000 | 66 525 000 |
| СПб, Приморский | 6 000 000 | 22 582 000 | 49 400 000 |
| СПб, Пушкинский | 1 450 000 | 1 774 000 | 8 250 000 |
| Волосовский | 450 000 | 886 000 | 2 430 000 |
| Волховский | 140 000 | 567 000 | 5 480 000 |
| Всеволожский | 580 000 | 5 910 000 | 38 000 000 |
| Выборгский | 160 000 | 4 244 000 | 16 000 000 |
| Гатчинский | 450 000 | 2 864 000 | 28 600 000 |
| Кингисеппский | 300 000 | 750 000 | 2 900 000 |
| Кировский | 180 000 | 1 491 000 | 1 900 000 |
| Ломоносовский | 500 000 | 2 541 000 | 15 340 000 |
| Лужский | 55 000 | 696 000 | 6 500 000 |
| Приозерский | 339 000 | 3 235 000 | 8 100 000 |
| Тосненский | 550 000 | 1 537 000 | 6 400 000 |
Несмотря на то, что большее количество продаваемых сегодня участков дороже 2500 тысяч рублей, разнообразнее представлены диапазоны 500–1500 и 1500–2500 тысяч рублей. Во главе первого сегмента неожиданно оказался Ломоносовский район. Из всех предложений по этой цене на него приходится 19%, за тем следует Всеволожский и Выборгский районы (по 17%), затем Приозерский и Гатчинский (15% и 11% соответственно). Во втором диапазоне на Ломоносовский район так же приходится почти 19% предложений, но лидер здесь другой — Гатчинский район занимает 21% от всего количества участков по этой цене. Практически наравне с Ломоносовским проявляется Приозерский район (18%) и только потом Всеволожский и Выборгский районы (по 14% каждый). Более 56% самых дорогих участков (от 2500 тысяч рублей) находится во Всеволожском и Выборгском районах области. В самом недорогом сегменте до 125 тысяч рублей большинство продаваемых участков находится в Волховском и Тосненском районах (по 25% этого сегмента).
По району
Как весь прошедший год, так и в начале 2008-го Всеволожский район был безоговорочным лидером по объему предложений. Правда второй месяц подряд доля этого района в предложении участков уменьшается (сегодня это 23%), но дома держат свои 30% от общего предложения готовых построек практически стабильно весь год. За Всеволожским, уже во главе целой группы, следует Выборгский район Ленинградской области. На его долю приходится 15% домов и 16% участков. Далее география участков и домов расходится. Более 5% домов от общего предложения рынка находятся в каждом из следующих районов: Гатчинский — 11%, Ломоносовский — 8%, Кировский — 6%. Относительно участков состав и порядок районов в группе другой: Ломоносовский — 13%, Гатчинский и Приозерский — по 10%. Доля каждого из остальных районов не превышает 5% от общего предложения.
Цена за сотку земли на 01.01.2008 (руб.)
| Район | min | средневзвешенная | max |
| СПб, Выборгский | 220 000 | 330 000 | 622 000 |
| СПб, Красносельский | 131 000 | 167 000 | 292 000 |
| СПб, Курортный | 270 000 | 535 646 | 955 000 |
| СПб, Приморский | 192 000 | 473 600 | 675 000 |
| СПб, Пушкинский | 131 000 | 180 000 | 273 000 |
| Волосовский | 1296 | 13 117 | 30 000 |
| Волховский | 2627 | 10 282 | 21 000 |
| Всеволожский | 22 000 | 130 780 | 480 000 |
| Выборгский | 2500 | 110 000 | 291 000 |
| Гатчинский | 4717 | 51 186 | 283 000 |
| Кингисеппский | 5900 | 11 000 | 80 000 |
| Кировский | 30 770 | 98 110 | 329 000 |
| Ломоносовский | 5300 | 87 284 | 320 000 |
| Лужский | 13 330 | 21 640 | 26 670 |
| Приозерский | 7400 | 58 310 | 140 000 |
| Тосненский | 18 000 | 38 000 | 76 000 |
Основная часть домов Всеволожского района относится к ценовым интервалам 2500–7500 тысяч рублей и выше 7500 тысяч рублей — 38% и 36% соответственно. Однако в этом районе, как и в Выборгском, присутствуют участки из всех сегментов рынка.
В Выборгском районе области более трети предлагаемых на продажу домов стоят от 2500 до 7800 тысяч рублей, а соседние ценовые сегменты содержат чуть более 20% каждый. Остальные 20% относятся к ценовым интервалам дешевле 1500 тысяч рублей.
На Гатчинский район области приходится 11% продаваемых в январе домов. По 29% предложений этого района находятся в диапазонах 1500–2500 и 2500–7500 тысяч рублей. Чуть меньше — 20% готовых построек предлагается за 750–1500 тысяч рублей.
Более широкая география у предложения земельных участков. Наиболее ровно представлен Выборгский район Ленобласти, где доля каждого ценового сегмента более 15% (не считая самого дешевого — 4%). И хотя максимальный выбор предлагается в самом дорогом сегменте (37% предложений стоят дороже 2500 тысяч рублей), второй по объему (24%) диапазон — это 500–1250 тысяч рублей. Цена 21% участков Выборгского района лежит в пределах 1250–2500 тысяч рублей.
Ситуация с участками во Всеволожском районе принципиально совпадает с ценовым распределением здесь готовых построек. Максимум предложений земельных наделов сосредоточено в самом дорогом сегменте от 2500 тысяч рублей (58%), в следующих двух (1250–2500 и 500–1250 тысяч рублей) по 16%, оставшиеся 10% предлагаемых участков стоят дешевле 500 тысяч рублей.
В Ломоносовском, Гатчинском и Приозерском районах максимум предложений смещается к 1250 тысяч рублей за участок. Диапазоны по обеим сторонам от указанной границы содержат более 60% предложений этих районов.
Итог
Интересно заметить, что Всеволожский район, потеряв в прошлом месяце пальму первенства по количеству продаваемых участков лишь в диапазоне 1250–2500 тысяч рублей, в декабре месяце уступил и во всех прочих сегментах, кроме самого дорогого. Сегодняшний обзор показывает, что пока нет безоговорочного лидера по объему предложения в секторе до 2500 тысяч рублей. Количество продаваемых объектов на севере (Выборгский, Приозерский районы) и юге области (Гатчинский, Ломоносовский районы) очень близкое. Какой район займет лидирующие позиции, или будущий год будет радовать нас своим разнообразием, покажет время.
Алла Зайцева