Закон в большей степени внес определенность для граждан, у которых земельные участки под принадлежащими им домами, дачами оформлены в аренду. Установлено, что «собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации».
Для тех граждан, у которых право собственности на здание, строение, сооружение возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ (т. е. до 30 октября 2001 года), на период с 30.10.2007 по 01.01.2010 утверждено право выкупить земельный участок за цену, устанавливаемую субъектом Российской Федерации в пределах 20% от кадастровой стоимости для городов с численностью более 3 млн человек, и в пределах 2,5% от кадастровой стоимости для земельных участков в иной местности. Пока субъект федерации не утвердит ту или иную цифру, должна применяться указанная максимальная цена.
Если же право собственности гражданина на здание, строение, сооружение возникло после вступления в силу Земельного кодекса РФ (т. е. после 30 октября 2001 года), цена выкупа земельного участка устанавливается субъектом РФ в следующих пределах: для населенных пунктов численностью населения свыше 3 млн. человек — в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; для населенных пунктов численностью населения от 500 тыс. до 3 млн. человек — в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; для населенных пунктов численностью населения до 500 тыс. человек, а также за пределами населенных пунктов — в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. До тех пор, пока субъект РФ не утвердит цену выкупа, применяется минимальный размер из вышеприведенных диапазонов.
Напомню, что ставка земельного налога устанавливается администрациями муниципальных образований, причем для ИЖС, дачных, садовых участков и участков под личное подсобное хозяйство в пределах 0,3% от кадастровой стоимости.
Таким образом, если, например, участок под зарегистрированным после 30.10.2001 года жилым домом в небольшой деревеньке гражданином был оформлен в аренду, то он будет вправе выкупить этот участок у муниципального образования по цене, не превышающей 10 ставок земельного налога (т. е. не больше 3% от кадастровой стоимости). Если же успеть сделать это до того, как субъект Российской Федерации утвердит цену выкупа, участок должен быть продан арендатору по минимальной цене — в три размера ставки земельного налога, т. е. 0,9% от кадастровой стоимости.
Срок рассмотрения вопроса о выкупе увеличен с двух недель до месяца.
Однако с выкупом арендаторам земли-собственникам зданий, строений, сооружений надо поторопиться, т. к. с 01.01.2010 года установлено право властей, в том числе муниципальных образований (в отношении муниципальных земельных участков), устанавливать цену выкупа вплоть до 100% кадастровой стоимости. С указанной даты по умолчанию для выкупа будет применяться 100% кадастровой стоимости до тех пор, пока муниципальное образование не утвердит свою цену.
Необходимо отметить, что для тех, на кого распространяется «дачная амнистия», ничего не меняется. Так, например, если земельный участок был предоставлен до 30.10.2001 без указания вида права или на праве постоянного бессрочного пользования, сохраняется право зарегистрировать собственность без выкупа.
Вместе с тем, представляется, что закон затрагивает не только граждан-арендаторов земельных участков, являющихся собственниками зданий строений сооружений. На практике, в связи с шероховатостью «дачной амнистии» в отношении наследников, оформившие по наследству жилой дом, и не имеющие никаких документов на землю, часто сталкивались с требованием властей на местах выкупать участок или часть его по кадастровой стоимости. Нововведения дают собственникам зданий, строений, сооружений, желающим оформить собственность на землю в подобных случаях, и не желающим судиться или ждать еще каких-либо изменений в законе, возможность настоять на выкупе земельного участка за цену (см. выше), не превышающую на сегодняшний день во многих случаях 5–10 тыс. рублей.
Сергей Федоров, юрист ОЗ »Прогаль»