Нараставшее на рынке загородной недвижимости в 2006 году превышение спроса над предложением продолжилось и в начале 2007-го. Число обращений покупателей к риэлторам за поиском загородной недвижимости минувшей зимой в три раза превышало число обращений продавцов за поиском покупателя.
Однако купить загородный дом или земельный участок смогли меньше половины потенциальных покупателей. Причина этого — дефицит ликвидных предложений и стремление продавцов порой назначать завышенную цену объекта, не соответствующую его качественным характеристикам и современным требованиям покупателей.
Цены
Сравнение цены предложения за сотку земли минувшей и прошлой зимой показывает, что значительно подорожали ближайшие к Петербургу Всеволожский и Гатчинский районы области, пригородный Пушкинский район, а лидерами подорожания остаются Курортный и Приморский районы Петербурга.
Но при высоких ценах покупатели становятся более придирчивыми к качественным характеристикам участка: инженерная обеспеченность, транспортная доступность, окружающая природная и социальная среда. И выявляется, что ликвидных предложений мало. Тогда покупается то, что дешевле в разрезе цена–качество. Из-за этого в общей статистике цены спроса на земельные участки возникают необычные показатели снижения цены за сотку в некоторых районах.
Например, по февральской статистике видно снижение за год цены спроса в столь популярных Выборгском и Приозерском районах области. Но земля ведь не дешевеет! Просто в ценовой структуре здесь стал преобладать спрос в дешевых сегментах, а желающих купить дорогой участок стало меньше, вероятно, ввиду сомнений в ликвидности многих существующих предложений.
Что касается готовых построек, то в связи с общим поступательным ростом цен на загородную недвижимость, выбор домов в дешевых сегментах естественным образом сокращается, а именно они интересуют большинство покупателей. И если в садоводствах это сокращение предложения касается только самого дешевого ценового диапазона до 10 тысяч долларов, то сокращение объема предложений домов ИЖС наблюдается до диапазона 60 тысяч долларов.
Анализ баланса спроса и предложения минувшей зимой показывает, что переломной суммой стали 100 тысяч долларов за дом ИЖС и 60 тысяч долларов за дом в садоводстве. Эти цены определяют уровень, за которым предложение готовых построек превышает спрос.
Для земельных участков переломным является ценовой диапазон 20–50 тысяч долларов, независимо от вида собственности на землю.
Наиболее сбалансирована по спросу и предложению категория домов для летнего проживания, где наблюдается приблизительное соответствие покупателей и продавцов в ценовом диапазоне 30–60 тысяч долларов.
В структуре предложения домов ИЖС по сравнению с прошлой зимой заметно смещение максимального объема предложения в диапазон 100–300 тысяч долларов, однако спрос на такое жилье гораздо меньше предложения. Значительный рост спроса на готовые постройки ценой до 10 тысяч долларов, очевидно, вызван недостатком участков ИЖС по цене 5–20 тысяч долларов, вместо которых и пытаются купить под снос дешевые дома на участках ИЖС.
География
Анализ географии предложения загородной недвижимости зимой 2007 года свидетельствует уже об отсутствии дешевых объектов в ближайших пригородах Петербурга. Даже летние садовые домики нижнего ценового диапазона в близких районах Ленобласти встречаются не часто. Чуть больше их в Кировском и Лужском районах, где расположены большие садоводческие массивы, такие как Синявино и Мшинская.
Предложение домов нижней границы среднего ценового диапазона 30–60 тысяч долларов в основном сосредоточено в Гатчинском районе. Есть в этом ценовом диапазоне заметный объем предложения летних домов во Всеволожском районе.
Основное предложение домов ИЖС ценой от 60 до 100 тысяч долларов поступает из Всеволожского, Гатчинского и Выборгского районов области.
Верхние ценовые диапазоны традиционно делят между собой Всеволожский, Выборгский и Курортный районы. Плюс в диапазоне 100–300 тысяч долларов стали чаще появляться предложения по Гатчинскому району.
Объекты
По типам объектов (земельные участки, готовые постройки, недострой) наибольшие изменения в сравнении с зимой 2006 года произошли в структуре сделок с объектами в садоводствах. Количество сделок с домами в садоводствах уменьшилось почти на 20%, а с земельными участками, напротив, увеличилось примерно на такую же величину. И если еще год назад предложение участков в садоводствах превышало спрос на 10%, то теперь предложение и спрос практически выровнялись.
По типам собственности на объекты изменения таковы: предложение участков ИЖС уменьшилось почти на 20%, и на эту же величину увеличилось предложение участков в садоводствах. И можно было бы говорить о замещении дефицита участков ИЖС на участки в садоводствах, если бы не произошло увеличения доли участков ЛПХ в объеме покупок до 10%, которые становятся уже интересным сегментом рынка земли.
Общим итогом зимнего сезона на рынке загородной недвижимости можно считать высокую активность и покупателей, и продавцов, что на фоне застоя на городском квартирном рынке, свидетельствует о наличии еще потенциала роста загородного рынка.
* Обзор рынка основан на данных ЗАО «Общество землепользователей “Прогаль”». Учитывая, что «Прогаль» является одним из крупнейших операторов рынка загородной недвижимости и работает с объектами всех видов по всей территории Ленобласти, статистика компании может рассматриваться как реальное отражение основных тенденций на рынке загородной недвижимости.