Российским законодательством провозглашен национальный режим при определении правового положения иностранных граждан и лиц без гражданства. Это означает, что они пользуются всеми правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, за исключением случаев, установленных законом.
Права иностранных граждан на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами (п.2 ст.5 Земельного кодекса РФ). Положения данных актов содержат ряд ограничений при возникновении прав иностранных граждан на земельные участки. Иностранные граждане не могут быть собственниками земельных участков, находящихся на приграничных территориях, перечень которых должен быть установлен Президентом РФ (п.3 ст15 Земельного кодекса РФ). Этот перечень определяется в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе РФ. До установления указанного перечня запрет на предоставление иностранным гражданам в собственность распространяется на все земельные участки, расположенные на приграничных территориях (п.5 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О Введении в действие Земельного кодекса РФ”). Иностранцам также может быть запрещено приобретать земельные участки в собственность и на иных установленных особо территориях нашего государства в соответствии с федеральными законами (п.3 ст15 Земельного кодекса РФ).
Кроме того, иностранным гражданам не разрешается приобретать в собственность земельные участки, предоставляемые членам садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений. Членами таких объединений они могут стать только в случае, если земельные участки предоставляются им в аренду или срочное пользование (п.3 ст.18 Федерального закона от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”).
Аналогичное правило установлено и в отношении земель сельскохозяйственного назначения. Иностранные граждане могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст.3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”).
Специальное ограничение установлено при приобретении иностранными гражданами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Им земельные участки предоставляются органами государственной власти (или местного самоуправления) только за установленную законом плату (п.5 ст.28 Земельного кодекса РФ), в то время как российским гражданам и юридическим лицам в ряде случаев земельные участки предоставляются бесплатно (п.2 ст.28 Земельного кодекса РФ).