Аналитика

В февральском номере традиционно мы стараемся осветить изменения на рынке загородной недвижимости, произошедшие за истекший год. В 2010 году не было таких больших изменений, как в 2009-м. В прошедшем году почти не изменились доли предложения домов средних ценовых диапазонов в границах 750–2500 тысяч рублей. Доля построек за 250–750 тысяч рублей последние три года равномерно увеличивалась, а вот предложение коттеджей, цена которых находится в диапазоне 2500–7500 тысяч рублей, за прошедшие два года снизилось более чем на 5%.

Доля покупок домов за 750–1500 тысяч рублей по данным АН «Прогаль» выросла в 2009 году более чем на 5% и в 2010 году сохранилась на том же уровне. Постройки стоимостью 1500–2500 тысяч рублей в 2010 году немного потеряли свой процент в общем объеме сделок. Более других изменилось положение ценового интервала 250–750 тысяч рублей — доля покупок таких домов выросла почти на 10%.

В отношении участков доля наделов, цена предложения которых менее 1250 тысяч рублей, последние три года постепенно увеличивается, а участков дороже выставляется на продажу меньше. В то время как у покупателей растет интерес к наделам по цене 500–2500 тысяч рублей.

По цене

Год назад предложение земельных участков в пределах 125–500 тысяч рублей обеспечивали в основном следующие районы: наибольшее количество предлагалось в Гатчинском районе (16%), немного меньше в Кировском и Волосовском (по 14%), еще чуть меньше в Тосненском и Всеволожском районах (по 11%). К началу 2011-го положение изменилось. Большинство участков рассматриваемой ценовой категории теперь предлагается в Тосненском районе (26%), вдвое меньше продается в Кировском районе, по 9–11% в Волосовском, Гатчинском и Приозерском.

В следующем интервале цен 500–1250 тысяч рублей за участок Всеволожский район упрочил свои позиции лидера, нарастив долю предложения рассматриваемого сектора с 29% до 38%. Гатчинский район, потеряв 5%, отошел со второго на четвертое место (11%). Выборгский и Приозерский заняли второе и третье место по объему предложения (14% и 13% соответственно). Доля Ломоносовского района чуть меньше 10%.

Ломоносовский район снизил предложение и в следующей ценовой группе 1250–2500 тысяч рублей, что позволило Выборгскому и Приозерскому (по 13%) занять места в тройке лидеров следом за Всеволожским (44%).

Более половины участков, продающихся дороже 2500 тысяч рублей, расположено во Всеволожском районе. Курортный район города и Выборгский район области, как и в прошлом году, занимают вторую и третью позицию (10% и 13% соответственно, против 12% и 10% в прошлом году).

Треть предложения построек стоимостью до 250 тысяч рублей сосредоточена в Волховском районе, но в отличие от положения годичной давности такие объекты можно найти почти во всех районах области.

На 1 января по количеству выставленных на продажу домов стоимостью 250–750 тысяч рублей, как и в прошлом году, лидирует Кировский район. Здесь продается каждая пятая постройка. Доли Всеволожского, Гатчинского и Тосненского выровнялись, и в этом году каждый из них предлагает по 12–13% объектов рассматриваемого диапазона.

Самым стабильным оказалось предложение интервала 750–1500 тысяч рублей. Как и в прошлом году, каждый четвертый объект предлагался из Всеволожского района, каждый пятый — из Кировского. В Гатчинском и Приозерском районах располагаются по 10–12% домов, оцененных в рассматриваемых пределах.

По сравнению с прошлым годом, значительно расширился географически выбор домов ценовой категории 1500–2500 тысяч рублей. Если год назад такие варианты предлагали в основном Всеволожский и Гатчинский районы, то в наступившем году к ним присоединились Выборгский, Кировский, Ломоносовский, Приозерский и Тосненский районы (у всех районов доля предложения равна или превышает 10%).

Дома из ценового промежутка 2500–7500 тысяч рублей перераспределились только в отношении Ломоносовского района, доля которого увеличилась на 3% и сравнялась с Гатчинским (по 12%), чуть меньше у Выборгского района — 11% (в прошлом году 15%), а на первой позиции Всеволожский район с 37% предложения.

Распределение по районам домовладений дороже 7500 тысяч рублей за прошедший год не претерпело существенных изменений. Половина таких объектов находится во Всеволожском районе, 12% — в областном Выборгском.

По районам

Уже в прошлом году отмечалось распределение районов на две группы в зависимости от цен максимального предложения. В этом году «центральные» диапазоны районов увеличили свою долю.

Группа районов, где большинство земельных участков оценено продавцами в 125–500 тысяч рублей, пополнилась Тосненским районом. Предложений в этом интервале цен здесь стало больше почти в два раза. Более двух третей объектов Волосовского, Волховского и Кировского районов предлагается за указанную сумму. В Лужском и Кингисеппском районах таких участков больше половины.

К другой группе районов, где наибольшее количество наделов (45–50%) продается по цене 500–1250 тысяч рублей, относятся Всеволожский, Выборгский, Гатчинский, Ломоносовский и Приозерский районы. В этих районах заметно уменьшилась доля самого дорогого диапазона, но увеличилась доля интервала 1250–2500 тысяч рублей (23–28%).

В предложении загородных домов также наблюдалось тяготение к двум «ценовым осям». Были и такие районы, где предлагался большой выбор почти по любой цене. К ним относятся Тосненский, Приозерский и Гатчинский районы. В Тосненском любой ценовой диапазон, не считая двух крайних, располагал по 20–25% объектов, так же, как и год назад. В Приозерском при выборе дома дороже 750 тысяч рублей покупателю предоставлялся почти равный выбор по всей шкале цен, но если в январе 2010 года большинство домов (34%) здесь предлагалось за 2500–7500 тысяч рублей, то в этом году центр предложения сместился к интервалу 750–1500 тысяч рублей (28%).

В Гатчинском районе, как и год назад, 78% объектов распределено между тремя секторами, лежащими в границах 750–7500 тысяч рублей с разницей между ними в 2–4%. А доля предложения интервала 250–750 тысяч рублей увеличилась на 10%.

Кировский район, как в прошлом году, обладает наибольшим предложением недорогих объектов. Суммарная доля объектов стоимость до 1500 тысячи рублей здесь составляет 74%.

В Волосовском, Волховском и Кингисеппском распределение схожее, но предложений там немного меньше.

В Выборгском районе области треть продаваемых домовладений стоит 2500–7500 тысяч рублей. На 10% меньше доли соседних секторов (1500–2500 тысяч рублей и дороже 7500 тысяч рублей).

В Ломоносовском районе почти половина домов продается за 2500–7500 тысяч рублей, четверть за 1500–2500 тысяч рублей, чуть более 15% за 1500–2500 тысяч рублей.

Во Всеволожском районе 65% предложения построек с разницей в 5% делят между собой два самых дорогих интервала. На интервалы дешевле (750–1500 тысячи рублей и 1500–2500 тысяч рублей) с той же разницей приходится 32%.

В пригородных районах Петербурга год назад участки дешевле 1250 тысячи рублей нам удалось найти только в Пушкинском. В этом году такие участки продаются в каждом пригородном районе за исключением Приморского. Выбор построек тоже расширился: если в прошлом году объект дешевле 1500 тысяч можно было найти только в Красносельском и Пушкинском районах, то в наступившем году их предлагают во всех пригородных районах Петербурга.

В итоге

Общая картина предложения на вторичном рынке загородной недвижимости за год изменилась незначительно, в пределах 3–5%. Наибольшее количество построек продают во Всеволожском (35%), Гатчинском (13%) и Выборгском (11%) районах области. А вот в участках сменилась тройка лидеров предложения. Если год назад большее количество наделов предлагалось во Всеволожском, Гатчинском и Ломоносовском, то в этом году ее составили Всеволожский, Выборгский и Приозерский районы.

Алла Зайцева

Для анализа вторичного рынка загородной недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области использованы данные компании «ПРОГАЛЬ» и портала загородной недвижимости «Загородный дом».

P.S. В дальнейшем анализ рынка будет публиковаться по итогам кварталов.