Покупатель загородного дома, у которого своих средств на желаемый им объект не хватает, вынужден был раньше выбирать что-нибудь в более дешевом сегменте рынка или откладывать покупку на долгие годы. Но ростки ипотечного кредитования на загородном рынке недвижимости появляются, правда, с существенными ограничениями и отличающимися от городских финансовыми условиями.
Ипотечное кредитование на рынке загородной недвижимости как отдельное направление начало формироваться чуть более пяти лет назад. За это время рынок недвижимости сделал огромный шаг вперед. Но ипотека здесь еще не вышла из «пеленок» — большая часть покупок делается на собственные сбережения граждан, а кредит на загородный объект предоставляет лишь каждый десятый занимающийся ипотекой банк.
Строго говоря, «загородными» выдающиеся сегодня ипотечные кредиты можно называть с натяжкой. По большинству кредитных программ существует жесткое требование, что покупаемый объект должен быть на участке ИЖС в черте ближайших к Петербургу областных городов. Точнее такой объект можно определить как индивидуальный жилой дом в городе на собственном участке земли. Кредит на дом в садоводстве или дачном поселке получить практически нереально. Покупку участка в новых застраиваемых коттеджных поселках иногда кредитуют банки, связанные с застройщиками. Но покупатели загородной недвижимости премиум-класса если и прибегают к заемным средствам, то обычно не по ипотечному кредиту, а по другим схемам и из других источников. Эконом-класс мог бы стать настоящим ипотечным Клондайком, но предложения такого рода в строящихся коттеджных поселках практически отсутствуют.
Кто не рискует
До недавнего времени банки финансировали приобретение загородного дома только по методу так называемого ломбардного кредитования. То есть заем выдавался только под залог другого имущества, например, городской квартиры, автомобиля, ценных бумаг и т. п. Учитывая обычную в этих случаях схему, — банк выдает только до 70% от стоимости залога, — покупатель изначально должен был обладать недешевым жильем в городе. Получить кредит под залог недостроенного жилья или земельного участка — гораздо более перспективный вариант.
Однако здесь заемщик неизбежно сталкивается с «земельным вопросом»: ипотечный кредит банк выдаст только при условии по всем правилам оформленного документа о праве собственности на участок, причем определенного целевого использования — ИЖС.
Именно «земельный вопрос», в первую очередь, мешает развиваться кредитованию. Дело в том, что в случае с загородом, приобретаемая собственность состоит из двух неотъемлемых компонентов — дома и земли. По мнению некоторых экспертов, порядка 70% прав на земельные участки оформлены с нарушениями. У продавцов могут просто отсутствовать правоустанавливающие документы на участок. Плюс до недавнего времени в вопросах купли-продажи земли царила полная законодательная неопределенность. Например, нередки были случаи продажи домов в «поселках», застройщик которых не имел всех необходимых разрешений и лицензий.
Высоки риски неправильного оформления документов и при переводе земель из одной категории в другую (что также нередко происходило при строительстве поселков) или просто при перепродаже крупных массивов земли. А владельцы земельных участков в садоводствах в основной своей массе вообще не усвоили правила оформления своих наделов в собственность. Во всех этих случаях с надеждой получить кредит можно распроститься.
Кроме того, на рынок большое влияние оказывает «фактор Митволя»: когда Минприроды инициирует судебные разбирательства по объектам, нарушающим природоохранное законодательство.
Все это заставляет банки очень осторожно подходить к кредитованию загородной недвижимости, тем более дорогой. Коттеджи обычно дороже квартир, а значит, риск невыплат по столь большим суммам может существенно повлиять на показатели банка. Конечно, в механизм ипотеки заложены инструменты разрешения таких проблем (против пожаров есть страхование, против невозврата кредита — продажа недвижимости с торгов), но пока есть менее хлопотные виды кредитования, многие банки просто не хотят связываться.
Тяжесть оценки
Стоимость услуг оценщика загородной недвижимости выше, чем в городе. Потому что объем данных больше. Сколько-нибудь единых стандартов на оценку загородного дома пока не сложилось. Учесть нужно множество факторов: местоположение, популярность места, наличие охраны и коммуникаций, тип и площадь дома, качество отделки постройки и оформления участка. Базы аналогов нет, весьма значительная часть информации закрыта, добывать ее сложно. Если в городе признаки жилья легко поддаются типизации, то за городом каждый жилой дом настолько индивидуален, что оценщики не всегда могут достоверно его оценить. В результате суммы, которые называют разные эксперты, чаще всего разнятся в несколько тысяч, а для некоторых дорогих объектов — десятков тысяч долларов. Как уверяют участники рынка, были примеры когда один и тот же дом разные оценщики оценивали с погрешностью в 200–300 тысяч долларов.
Сложно оценить дом, его качество строительства потому, что чаще всего индивидуальные застройщики привлекают гастарбайтеров, которые могут построить красивый дом, но что будет с ним после нескольких лет эксплуатации, никто предсказать не может. После окончания строительства многие элементы дома скрыты от глаз оценщика — фундамент, коммуникации и так далее.
Кроме того, на рынке загородного кредитования есть специфические риски, способные влиять на стоимость объекта в будущем. Например, рядом может появиться карьер, промзона. И если кредитовался коттедж в лесу по одной стоимости, то в случае появления там нежелательных изменений, цена может резко снизиться.
Простые решения
Кредитование покупки коттеджа в организованном поселке либо покупку участка и возведение дома (в большинстве поселков одно без другого невозможно) практикуют банки, которые являются соинвесторами строительства коттеджного поселка. В этом случае банк имеет достоверную и полную информацию об объекте кредитования, и это не потребует дополнительных затрат на ее изучение.
На покупку участка и строительство дома вне коттеджного поселка реально получить ломбардный кредит. Для банков эта схема привлекательна, они под тем или иным предлогом (увеличение суммы кредита, более выгодные условия погашения) ее обязательно предложат. Но желающих одновременно рисковать и строящимся коттеджем, и имеющейся квартирой несколько меньше, чем банкам хотелось бы.
Срабатывает обычно лишь самый мощный аргумент: для тех, кто готов предоставить дополнительный залог, ставка падает на 1% и более. После оплаты определенной части займа (до 30%) городская квартира из-под залога освобождается.
Официальное подтверждение доходов сохранит заемщику еще 1–1,5% ежемесячного платежа по кредиту.
Изменения к лучшему
Существенные изменения в сфере ипотечного кредитования загородного жилья произошли недавно, в связи с принятием пакета законопроектов, регулирующих обращение взыскания на земельные участки, на которых находится жилой дом. Как говорят участники рынка, до принятия этих законопроектов банки подвергались большим рискам, выдавая кредит на покупку дома с земельным участком, т. к. в случае неуплаты заемщиком долга, юридически очень сложной была процедура изъятия земли. Понятно, что дом без земли не продать. Сейчас механизм изъятия земли закреплен законодательно.
Кроме того, сами банки заинтересованные в развитии новых форм кредитования, постоянно дорабатывают ипотечные программы, делая их более лояльным к заемщику.
В целом, менеджеры крупнейших банков отмечают значительное повышение активности на рынке ипотечного кредитования загородной недвижимости и прогнозируют его динамичное развитие.
Оксана Колганова